三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0..5分)

　　81、 (二)

　　根据以下资料，回答下列问题：

　　某房地产开发企业拟建一幢自用办公楼，预计工程造价为2000;0-元，准备采用邀请招标方式选择承包商，并在招标文件中要求投标人提交投标保证金。此外，为了评标.5-作的需要，拟组建由7人组成的评标委员会，其中该房地产开发企业总工程师、总经济师各l名，招标代理机构代表1名，其余4人是从专家名册中随机抽取的专家。

　　该房地产开发企业准备采用邀请招标方式的原因可能为 ( )。

　　A 、 节约招标费用

　　B 、 选择最有竞争力的承包商

　　C 、 减少风险

　　D 、 节省招标时间

　　答案： A,C,D

　　解析：与公开招标相比，邀请招标的优点是简化了招标程序，可节约招标费用和节省招标时间，减少了一定的风险。邀请招标的缺点是招标竞争的激烈程度不够，有可能漏掉某些有竞争力的承包商。

　　82、 该房地产开发企业为降低自己承担的工程量风险和通货膨胀风险，宜选择 ( )。

　　A 、 总价合同

　　B 、 单价合同

　　C 、 成本加固定额酬金合同

　　D 、 成本加比例酬金合同

　　答案： A

　　解析： 总价合同需要投标人按招标文件的要求，对房地产开发项目报一个总价，合同履行后，工程款的结算以总价作为依据。在整个合同执行期间，工程量的风险、物价上涨的风险由承包商承担。它适用于工程规模小、工期短和风险不大的房地产开发项目，所以应当选择总价合同。

　　83、 该项目的投标保证金最高为 ( )万元。

　　A 、 40

　　B 、 60

　　C 、 80

　　D 、 100

　　答案： A

　　解析： 招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标担保。投标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过50万元。所以，2000×2%=40(万元)。

　　84、 拟组建的评标委员会组成存在的问题势 ( )。

　　A 、 评标委员会成员总数7人，未达到法定人数

　　B 、 评标委员会成员中有该房地产开发企业总经济师

　　C 、 评标委员会成员中有招标代理机构代表

　　D 、 评标委员会成员中专家人数未达到法定比例

　　答案： D

　　解析： 评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上的单数，其中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面专家不得少于成员总数的2 /3。评标委员会的专家成员，应由招标人从建设行政主管部门确定的专家名册中采取随机抽取的方式确定。该评标委员会中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面专家少于成员总数的2 /3。

　　85、 (二)

　　根据以下资料，回答下列问题：

　　房地产开发企业在对其开发的某商品住宅进行定价之前，对项目开发成本和项目所在区域内的同类项目分别进行了测算和调研，得知该项目可租售面积的单位开发成本为6510元/平方米，四个代表性项目的售价范围为8900～9100元/平方米。在此基础上，制定了下

　　列价格策略：

　　( 1)项目总体均价按照成本定价法确定，并参考市场价格，预期成本利润率取25 %，销售税费率取9 %。

　　(2)对于一次性付款的买家，给予总价5 %的优惠;对于一次性购买两套以上住宅的买家，给予总价3 %的优惠。

　　(3)开盘后第一个月，若销售量未达到开盘量30 %的预期目标，则考虑适当加大价格优惠力葭。

　　下列关于该商品住宅定价之前调研工作的说法，正确的是 ( )。

　　A 、 进行的调研为次级调研

　　B 、 调研方法是重点调查

　　C 、 调研对象选择采用的方法是随机抽样法

　　D 、 调研内容包括竞争项目调查

　　答案： B,D

　　解析：关于该商品住宅定价之前调研方法是重点调查，调研内容包括竞争项目调查。房地产对项目开发成本和项目所在区域内的同类项目分别进行了测算和调研属于重点调研。竞争对手调研主要包括竞争企业和竞争产品两个方面，对所在区域内的同类项目调研属于竞争对手调研。

　　86、 按照成本定价法计算，项目总体均价为 ( )元/平方米。

　　A 、 8900

　　B 、 8942

　　C 、 8971

　　D 、 9000

　　答案： B

　　解析：

　　87、 制定的具体价格折扣策略为 ( )。

　　A 、 关系折扣

　　B 、 中间商折扣

　　C 、 现金折扣

　　D 、 数量折扣

　　答案： C,D

　　解析： 折扣定价策略的概念。对于一次性付款的买家，给予总价5%的优惠，这是现金折扣;对于一次性购买两套以上住宅的买家，给予总价3%的优惠，这是数量折扣。

　　88、 若开盘后第一个月未能达到预期销售目标，可采取的具体方法为( )。

　　A 、 降低首付款比例，相应提高最后一次付款比例

　　B 、 分期付款时问往后推延一个月，各次付款比例不变

　　C 、 提高分期付款中间付款的比例，降低最后一次付款的比例

　　D 、 取消分期付款策略，推行一次性付款

　　答案： A,B

　　解析： 可采取的具体方法为：付款时段的调整及付款比例的调整。

　　89、(二)

　　根据以下资料，回答下列问题：

　　某房地产开发企业4000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权。该地块面积为20000平方米，规划容积率为0.5，绿地率不低于35% ，预期投资利润率为35% ，销售税费为销售收入的6% 。产品定位为高档别墅区，按规划容积率进行产品设计，预计建筑安装工程造价为建筑面积2000元/平方夫，小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积1500元/平方米，可销售比率为95% 。促销工作的安排是：开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息;开盘当日在当地电视台播出开盘情况，组织足够的置业顾问对看房人进行全程陪同和产品介绍，并对当日前十名下订单的客户赠送车库。项目按预定计划进行建设，在项目施工进入后期即将面市时，政府发布了关于严格限制别墅用第供应的通知。

　　该项目的楼面地价为 (　　)元/平方米。

　　A 、 1002

　　B 、 2000

　　C 、 4000

　　D 、 4211

　　答案： C

　　解析：建筑面积=该地块面积×容积率=20000×0.5=10000(平方米)，该项目的楼面地价为4000÷10000=0.4(万元/平方米)=4000(元/平方米)。

　　90、 采用成本导向定价法确定项目均价为 (　　)元/平方米。

　　A 、 9552

　　B 、 10771

　　C 、 11297

　　D 、 11338

　　答案： D

　　解析： 本题考查采用成本导向定价法确定项目均价的计算。

　　91、 该项目涉及的促销方式有 (　　)。

　　A 、 公共关系

　　B 、 人员促销

　　C 、 广告促销

　　D 、 营业推广

　　答案： B,C,D

　　解析： 开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息;开盘当日在当地电视台播出开盘情况属于广告促销，组织足够的置业顾问产品介绍属于人员促销，并对当日前十名下订单的客户赠送车库属于营业推广。

　　92、 从背景资料判断，在一般情况下.该项目的价格走势将 (　　)。

　　A 、 上升

　　B 、 下降

　　C 、 无法预计

　　D 、 维持稳定

　　答案： A

　　解析： 政府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知，意为土地紧缺，价格故上升。

　　93、 (三)

　　根据以下资料，回答下列问题：

　　某商品住宅在建工程，土地总面积为l5000平方米，容积率为2 .5，已正常开发建设18个月。同类商品住宅开发项目的建设期为24个月相似商品住宅的市场价格为8000元/平方米。

　　该商品住宅在建工程的后续建设期为 (　　　)个月。

　　A 、 6

　　B 、 18

　　C 、 24

　　D 、 42

　　答案： A

　　解析：同类商品住宅项目建设期为24个月，已正常开发18个月，因此后续建设期为6个月。

　　94、该房地产开发项目开发完成后的价值为 (　　　)亿元。

　　A 、 1.2

　　B 、 2 .0

　　C 、 3.0

　　D 、 3.2

　　答案： C

　　解析：建筑面积S=15000×2.5=37500(平方米)，则价值为37500×8000=3(亿元)。

　　95、按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括 (　　　)。

　　A 、 土地取得成本

　　B 、 续建成本

　　C 、 销售税费

　　D 、 取得该在建工程的税费

　　答案： B,C,D

　　解析：用假设开发法求在建工程价值的公式为：在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用一投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费，由该计算公式可以看出，不包含土地取得成本。

　　96、该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去 (　　　)。

　　A 、 征地拆迂费用

　　B 、 开发的必要支出

　　C 、 商品往宅建筑安装工程费

　　D 、 后续开发的必要支出及应得剩润

　　答案： A

　　解析：同样根据计算公式：在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费，可以简述为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

　　97、(三)

　　根据以下资料，回答下列问题：

　　某套住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，买卖双方议定的单价为6000元/平方米，但该单价的内涵、交易税费负担和付款方式尚未议定。已知当地该类住宅交易中，卖方和买方应缴纳的税费分别为成交价格的7 %和4 %，年折现率为6 %。

　　下列交易条件中，对卖方有利的为 ( )。

　　A 、 按套内建筑面积计价

　　B 、 交易税费均由买方负担

　　C 、 交易税费由买卖双方各自负担

　　D 、 房价款分期支付

　　答案： B

　　解析：营业税、土地增值税本应由卖方缴纳，协议由买方缴纳;交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却协议由其中某一方全部负担。这种交易税费让一方全部负担，则另一方会有利。

　　98、 下列交易条件中，对买方有利的为 ( )。

　　A 、 按套内建筑面积计价

　　B 、 交易税费均由卖方负担

　　C 、 房价款在成交时一次性付清

　　D 、 房价款分期支付

　　答案： A,B,D

　　解析： 已经议定单价，因此按照套内建筑面积对买方有利;同上一道题，交易税费南卖方负担对买方是有利的;房价一次付清不需额外增加利息，对买方有利。

　　99、若按套内建筑面积计价，交易税费均由买方负担，房价款在成交时一次性付清，;则卖方出售|该套住宅的实得金额为 ( )万元。

　　A 、 44.64

　　B 、 48.00

　　C 、 53.28

　　D 、 60.00

　　答案： B

　　解析：交易税费均由买方负担，所以卖方直接得到的金额为6000×80=480000=48(万元)。

　　100、 若按建筑面积计价，交易税费均由卖方负担，房价款在成交时支付一半，余款于第一年年末付清，则卖方出售该套住宅实得金额的现值为 ( )万元。

　　A 、 51.70

　　B 、 51.89

　　C 、 53.44

　　D 、 60.00

　　答案： A

　　解析： 成交价格为6000×100=600000=60(万元)，年初30万元，年末30万元应折现，交易税费为11%×60=6.6(万元)，因此卖方实得金额为30+30÷1.06-6.6≈51.70(万元)。

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