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　　第六章 房地产投资项目不确定性分析

　　一、单项选择题

　　1. 下列不是房地产投资项目的主要不确定因素的为( )。

　　A.土地取得成本

　　B.租售价格

　　C.资本化率

　　D.开发周期

　　[答案]：C

　　[解析]：参见教材P141-142

　　2. ( )是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。

　　A.融资成本

　　B.空置率

　　C.投资收益率

　　D.经营成本

　　[答案]：C

　　[解析]：投资收益率是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。

　　3. 通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫做( )。

　　A.风险分析

　　B.敏感性分析

　　C.盈亏平衡分析

　　D.以上选项均不正确

　　[答案]：C

　　[解析]：参见教材P143

　　4. 某项目的预计生产能力为年产4万吨A产品，单位产品价格12000元，年总固定成本11520万元，单位产品可变成本6720元，单位产品销售税金及附加90元，欲使该项目年利润达到3000万元，其产量至少应达到( )吨。

　　A.27977

　　B.27879

　　C.35184

　　D.34697

　　[答案]：A

　　[解析]：根据题意，有：

　　单位产品价格*产量=利润+年总固定成本+单位产品可变成本*产量+单位产品销售税金及附加*产量

　　产量=(所得税前利润+年总固定成本)/ (单位产品价格-单位产品可变成本-单位产品销售税金及附加)

　　产量=(3000+11520)÷(12000-6720-90)=2.7977万吨。

　　5. 盈亏平衡点的生产负荷率与建设项目风险承受能力的关系是( )。

　　A.盈亏平衡点的生产负荷率的大小与风险无关

　　B.盈亏平衡点的生产负荷率高于50%，则风险可以接受

　　C.盈亏平衡点的生产负荷率越大，风险越大

　　D.盈亏平衡点的生产负荷率越小，风险越大

　　[答案]：C

　　[解析]：通常情况下，盈亏平衡点的生产负荷率(BEP)越大，风险越大，反之则相反。

　　6. 某企业生产某种产品，年固定成本为300万元，单位产品的可变成本为120元、售价为240元，则其盈亏平衡点的销售收入为( )万元。

　　A.2.5

　　B.4

　　C.400

　　D.600

　　[答案]：D

　　[解析]：注意固定成本与单位可变成本的单位。设销售数量为Q，PQ=F+VQ，即240Q=3000000+120Q，得到Q=25000。因此PQ=240×25000=600(万元)。

　　7. 某建设项目投资2000万元，运营期为10年，投资后自第一年年末开始每年将有400万元的净收益，基准收益率为12%，则该项目年净收益的盈亏平衡值与预测值(400万元)的偏差率为( )。已知(P/A，12%，10)=5.650

　　A.11.5%

　　B.13.2%

　　C.-11.5%

　　D.-13.2%

　　[答案]：C

　　[解析]：先求出盈亏平衡点：净收益为0时为盈亏平衡点，由A(P/A，12%，10)=2000，得到A=2000/(P/A,12%,10)=2000/5.65=353.98。因此偏差率=(353.98-400)/400=-11.5%。

　　8. 某厂设计能力为年生产某型号零件3000件，每件售价1500元，该厂固定成本60万元，每件产品变动成本为800元，则该厂的盈亏平衡产量为( )。

　　A.300

　　B.500

　　C.800

　　D.857

　　[答案]：D

　　[解析]：BEP(Q)=600000/(1500-800)=857。

　　9. 下列关于敏感性分析的说法中，错误的是( )。

　　A.可分为单因素和多因素敏感性分析

　　B.通常仅进行单因素敏感性分析

　　C.敏感性分析中，评价指标对某种因素的敏感程度可以表示该因素按一定比例变化时使评价指标值的变化程度

　　D.盈亏平衡分析属于敏感性分析的一种类型

　　[答案]：D

　　[解析]：盈亏平衡分析和敏感性分析是两个不同的概念。

　　10. 下列有关房地产投资风险的含义的叙述，错误的是( )。

　　A.风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合

　　B.用来描述偏离的参数可以是偏离的方向和大小，也可以是发生偏离的可能性

　　C.房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性

　　D.房地产投资风险仅存在风险损失

　　[答案]：D

　　[解析]：参见教材P152，房地产投资风险不仅存在风险损失，还存在风险报酬。

　　11. 按( )，可分为局部风险和整体风险。

　　A.风险承担者

　　B.风险的影响范围

　　C.风险所涉及的范围

　　D.是否有获利机会

　　[答案]：B

　　[解析]：参见教材P154。按风险的影响范围，可分为局部风险和整体风险。

　　12. ( )是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。

　　A.市场供求风险

　　B.变现风险

　　C.机会成本风险(比较风险)

　　D.收益现金流风险

　　[答案]：D

　　[解析]：参见教材P155

　　13. 房地产投资风险识别的主要方法不包括( )。

　　A.问卷调查法

　　B.专家调查法

　　C.实验法

　　D.情景分析法

　　[答案]：C

　　[解析]：参见教材P156

　　14. 为了减少主观性，选择的专家应达到一定数量，一般应在( )位左右。

　　A.10～20

　　B.20～30

　　C.30～50

　　D.50以上

　　[答案]：A

　　[解析]：参见教材P157。为了减少主观性，选择的专家应达到一定数量，一般应在10～20位左右。

　　15. 某房地产商对其开发的商业楼在未来2年租出90%的可能性进行预测，共聘请5位专家参与预测，他们的主观估计值分别为65%，78%，80%，90%，75%。则具有的把握程度是( )。

　　A.60%

　　B.77.6%

　　C.78.3%

　　D.82.5%

　　[答案]：B

　　[解析]：P=(65%+78%+80%+90%+75%)/5=77.6%

　　参见教材P158

　　16. 以下不属于最常用的风险防范策略的是( )。

　　A.保险策略

　　B.联合策略

　　C.融资策略

　　D.竞争策略

　　[答案]：D

　　[解析]：参见教材P166-167。本题考查最常用的风险防范策略。

　　二、多项选择题

　　1. 在下述方法中，可用于进行不确定性分析方法的是( )。

　　A.盈亏平衡分析

　　B.净现值分析

　　C.敏感性分析

　　D.风险分析

　　E.财务分析

　　[答案]：ACD

　　[解析]：参见教材P141

　　2. 不确定性分析的意义有( )。

　　A.有助于投资决策的科学化

　　B.有助于加强项目的风险管理

　　C.能够避免决策失误带来的损失

　　D.有助于加强项目的风险控制

　　E.有助于明确收益最大化目标

　　[答案]：ABD

　　[解析]：本题考查不确定性分析的意义，C项正确的应该是在一定程度上能够避免决策失误带来的损失，不是一定能够避免决策失误带来的损失。

　　3. 盈亏平衡分析的作用包括( )。

　　A.可以预测分析投资项目的保本点

　　B.可以预测分析投资项目在某一利润上的临界点

　　C.可以预测分析利润最大值

　　D.可以对单个方案进行分析

　　E.可以对多个方案进行分析

　　[答案]：ABDE

　　[解析]：参见教材P143

　　4. 采用线性盈亏平衡分析法对项目投资进行不确定性评估时，盈亏平衡点越低，则达到平衡点的( )。

　　A.销售收入越少

　　B.销售收入越多

　　C.成本越小

　　D.成本越大

　　E.以上选项均正确

　　[答案]：AC

　　[解析]：参见教材P145的图6-1

　　5. 盈亏平衡点的计算方法有( )。

　　A.图解法

　　B.费用分解法

　　C.数学计算法

　　D.回归分析法

　　E.高低点法

　　[答案]：AC

　　[解析]：本题考查盈亏平衡点的计算方法，主要有图解法和数学计算法两种。

　　6. 在初步可行性研究和可行性研究阶段，需采用( )。

　　A.静态指标

　　B.动态指标

　　C.投资回收期

　　D.财务净现值

　　E.财务内部收益率

　　[答案]：BDE

　　[解析]：参见教材P148

　　7. 若评价指标A对不确定因素F的敏感度系数为SAF，则下列表述中不正确的有( )。

　　A.SAF>0时，表示项目评价指标A与不确定因素F同方向变化

　　B.SAF<0时，表示项目评价指标A与不确定因素F同方向变化

　　C.SAF>0时，表示项目评价指标A与不确定因素F反方向变化

　　D.SAF<0时，表示项目评价指标A与不确定因素F反方向变化

　　E.|SAF|较大者敏感度系数低

　　[答案]：BCE

　　[解析]：本题考查敏感度系数的概念理解。

　　8. 敏感性分析的优点是( )。

　　A.分析指标具体

　　B.能与经济评价指标紧密结合

　　C.分析方法容易掌握

　　D.考虑了各种不确定因素发生变动的概率

　　E.便于分析和决策

　　[答案]：ABCE

　　[解析]：参见教材P152

　　9. 下列有关房地产投资风险识别的叙述，正确的是( )。

　　A.风险识别就是感知风险

　　B.房地产投资风险识别是投资风险分析的基础

　　C.风险识别为选择最佳的风险应对方案提供依据

　　D.它的是特点有系统性、连续性和制度性

　　E.风险识别包括感知风险和分析风险两个环节

　　[答案]：BCDE

　　[解析]：参见教材P153-154

　　10. 测度房地产投资风险大小的主要指标( )。

　　A.期望值

　　B.极差

　　C.变异系数

　　D.标准差

　　E.组距

　　[答案]：ACD

　　[解析]：参见教材P160-161。测度房地产投资风险大小的主要指标：标准差、变异系数和期望值。

　　11. 房地产投资风险应对方法( )。

　　A.风险预防

　　B.风险回避

　　C.风险转移

　　D.风险组合

　　[答案]：ABCD

　　[解析]：参见教材P164。本题考查房地产投资风险应对方法。

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