2008经济师考试中级《房地产》模拟师题及答案

A．N=t+n 

B．N>t+n  

C．N<t+n   

D．A、B、C都可能 
 
标准答案：d 
 
解　　析：(1)当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；(2)当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；(3)当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄。

74、 某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用年限为法定最高年限，至今使用了5年。预计该宗房地产未来每年的净收益为100万元，资本化率为10％。该宗房地产目前的价值为(    )万元.(2004年试题)

A．964．4   

B．977．9  

C．1000

D．3500 
  
标准答案：a 
 
解　　析：采用收益法, 按收益年限有限其他因素不变的公式计算.
 
75、 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人损失后所得到的收人为(    )。(2004年试题)

A．净收益

B．实际收人

C．纯收入

D．有效毛收入 
 
标准答案：d 
 
解　　析：有效毛收入，是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。

76、 某人拥有一套价值20万元的住房，若要求按年收益率15％出租．则年租赁净收入应为(    )万元。(2004年试题)

A．2．0      B．2．5    C .3．0       D．3．5 
 
标准答案：c 
 
解　　析：采用收益法,按收益年限无限其他因素不变的公式计算.

77、 在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（　）(2005年试题)

A.投资风险较大　

B.利率较低

C.收益较小　

D.收益较稳定 
  
标准答案：a 
 
解　　析：两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于房地产价值与报酬率负相关，因此，在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。

78、 熟地价值=开发完成后的房地产价值一(    )一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。(2004年试题)

A．将生地开发成熟地的成本

B．由生地建成房屋的开发成本

C．由毛地建成房屋的开发成本

D．由熟地建成房屋的开发成本 
 
标准答案：d 
 
解　　析：求熟地价值的公式为熟地价值=开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。

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