2008中级《房地产专业知识与实务》全真预测试卷

　　82、某投资项目有两个互斥的方案A、B，计算期分别为3年和4年，初期投资为1800万元和2200万元，年净收益为800万元和1000万元，基准收益率为12%。

　　1、根据净现值法，则( )。

　　A、选A方案

　　B、选B方案

　　C、都不选

　　D、都可选

　　2、用最小公倍数法，应选( )作为一个计算期。

　　A、3年

　　B、4年

　　C、12年

　　D、24年

　　3、若根据净年值法进行选择，B方案的净年值为( )。

　　A、50

　　B、275

　　C、311

　　D、75

　　标准答案： B,C,B

　　解析：两个方案计算期的最小公倍数为12，将12作为一个计算期：

　　——净现值法：

　　NPVA=(-1800)÷(1+12%)9-1800÷(1+12%)6-1800÷(1+12%)3-1800+800(P/A，12%，12)=311.2万元

　　NPVB=(-2200)÷(1+12%)8-2200÷(1+12%)4-2200+1000(P/A，12%，12)=1706万元

　　显然，B方案优于A方案

　　——净年值法：

　　比较统一计算期的净年值(净现值和年值转换公式)：

　　AA=NPVA(A/P，12%，12)=50万元

　　AB=NPVB(A/P，12%，12)=275万元

　　比较各方案原计算期的净年值(现值和年值换算公式)：

　　AA=-1800(A/P，12%，3)+800≈50万元

　　AB=-2200(A/P，12%，4)+1000≈275万元

　　※ 前一项是将各个方案的初始投资额作为现值计算，后一项是年净收益，这里是利用了年净收益相等的特点

　　※ 可以看出两种方法计算的净年值基本一致，所以实践中一般按照各方案的原计算期计算净年值来比较计算期不同的方案。

　　净年值法同样显示B方案优于A方案。