三、案例分析题(共20题，每题2分，由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选的每个选项得0.5分)

　　(一)

　　某新建住宅小区选聘甲物业服务企业管理。王某以45万元在该小区购买了一套商品房，该 商品房的当地建筑安装工程造价为30万元，王某按照相关规定缴纳了住宅专项维修资金。 根据上述资料，回答下列问题：

　　81.按照该小区所在省人民政府建设主管部门规定，业主首次交存住宅专项维修资金的比 例为6%,则王某需要交存的住宅专项维修资金为()万元。

　　A. 2.7 B.1.8 C. 0.9 D.2.25

　　答案：B

　　【解析】业主首次交存的住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5%-8%,具体标准由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门确定、公布，并适时调整。则王某需要交存的住宅专项维修资金=30×6%=1.8(万元)。

　　82.王某所缴纳的住宅专项维修资金归()所有。

　　A.住宅专项维修资金的代收代管单位

　　B.小区建设单位

　　C.小区业主委员会

　　D.王某

　　答案：D

　　【解析】商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。則王某所缴纳的住宅专项维修资金归王某所有。

　　83.下列各项维修所发生的费用，可以从住宅专项维修资金列支的有()。

　　A.王某住房阳台的维修

　　B.王某住房所在单元的电梯保修期满后的维修

　　C.王某住房所在楼的水泵房维修

　　D.小区建设单位经营的健身设施的维修

　　答案：BCD

　　【解析】开发建设单位或公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面积，分摊住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造贽用。选项B、C、D,均属于住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用。

　　84.甲物业服务企业在接管该住宅小区时，其承接查验的内容包括()。

　　A.小区内供电、采暖、给排水等设施设备

　　B.小区内道路、围墙等公共配套设施

　　C.小区的各项费用与收支情况

　　D.小区的安全防范系统

　　答案：ABD

　　【解析】新建物业承接查验的主要内容：①物业资料;②物业共用部位;③共用设施设备;④园林绿化工程;⑤其他公共配套设施。选项A属于物业共用部位;选项B属于其他公共配套设施;选项D属于共用设施设备。

　　85.甲物业服务企业进驻后，应当从事的活动和提供的服务包括()。

　　A.对该小区物业的承接査验

　　B.办理业主人住手续

　　C.规范业主、物业使用人的装饰装修行为

　　D.进行小区物业设备安装

　　答案：ABC

　　【解析】选项D,小区物业设备安装是建设单位需要完成的工作，而物业服务企业应提供的服务是在早期介入阶段提供设施、设备的设置、选型及服务方面的改进意见。

　　(二)

　　某房地产开发商于2007年1月1 日以8 000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面 积公顷，用途为写字楼，容积率为4, 土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预 计2010年1月1日建成交付使用。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　86.该房地产开发项目的楼面地价为( )元/平方米。

　　A.1 000 B. 2 000 C.4 000D. 8 000

　　【答案】B

　　【解析】楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地

　　价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=总建筑面积=总面积x容积率。

　　总建筑面积该房地产开发项目的楼面地价=2000(元/m2)。

　　87.该开发用地的土地使用期限为( )年。

　　A.30 B. 40 C.50 D.70

　　【答案】B

　　【解析】建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。此宗土地为商业用地，因此土地使用期限为40年。

　　88.该房地产的现状为( )。

　　A.建设用地 B.在建工程C.期房D.现房

　　【答案】B

　　【解析】房地产按照开发程度可以分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房五类。其中，在建工程是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。该宗土地现正进行开发建设，尚未建成，属于在建工程范畴。

　　89.对该房地产现状进行估价，可采用的估价方法有( )。

　　A.成本法B.收益法

　　C.假设开发法D.基准地价修正法

　　【答案】AC

　　【解析】成本法适用的估价对象：新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发建设的房地产(即在建工程)、计划开发建设的房地产。假设开发法适用的估价对象：可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。

　　90.2010年1月1日建成时，购房者的土地使用期限为( )年。

　　A.37 B. 38 C.40 D.50

　　【答案】A

　　【解析】该土地总的使用年限为40年，由于建设占用了3年的时间，因此购房者还有37年的使用时间。

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