71、 出售型房地产开发投资的不确定因素有( )。

　　A. 建安工程费

　　B.空置率

　　C.租金水平

　　D. 开发周期

　　E.房地产开发贷款利率

　　标准答案： A, B, C, D

　　解析：考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用，租售价格，开发周期，融资成本，空置率，经营成本，投资收益率。

　　72、 对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有( )。

　　A. 各方案均为房地产开发投资项目

　　B.各方案有相同的投资收益率

　　C.各方案费用和效益的计算口径一致

　　D. 各方案有相同的计算期

　　E.各方案现金流量有相同的时间单位

　　标准答案： C, D, E

　　解析：考察比较方案之间必须具备的可比性条件。比较方案之间必须具备的可比性条件包括：在对互斥方案进行比选时，必须的条件：被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较。

　　73、 下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有( )。

　　A. 投标文件未按照招标文件的要求密封

　　B.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章

　　C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认

　　D. 投标文件正文字体不一致

　　E.组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议

　　标准答案： A, B, C, E

　　解析：考察开标时，投标文件无效的情况。开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：①投标文件未按照招标文件的要求予以密封;②投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书(原件)及委托代理人印章;③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认;④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;⑤组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。

　　74、 房地产开发项目竣工验收应具备的条件有( )。

　　A. 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常

　　B.有工程质量监督站签署的质量合格文件

　　C.有施工单位签署的工程保修书

　　D. 有完整的技术档案和施工管理资料

　　E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕

　　标准答案： A, C, D, E

　　解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

　　75、 房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有( )。

　　A. 交易双方过去互不相识

　　B.交易双方对交易对象不够了解

　　C.交易双方斤斤计较

　　D. 交易双方对市场行情不够熟悉

　　E.交易双方有利害关系

　　标准答案： B, D, E

　　解析：考察市场法的概述。在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。

　　76、 房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应完成的工作有( )。

　　A. 与委托人签订销售代理合同

　　B.进行销售现场准备

　　C.从委托人处取得有关销售资料

　　D. 与委托人进行项目结算

　　E.申请商品房预售(销售)许可证

　　标准答案： A, C

　　解析：考察商品房销售代理工作流程。房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应先与委托人协商委托代理事项，签署委托代理合同。之后从委托人处获得有关资料。包括：反映项目特征的资料;反映开发项目合法性的资料;委托书;商品房预售许可证(当预售商品房时)。环球网校参考答案为AC，请注意，预售许可证的申请是由建设单位完成。

　　77、 房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑( )。

　　A. 安全风险率

　　B.房价上涨率

　　C.安全收益率

　　D. 通货膨胀率

　　E.风险报酬率

　　标准答案： C, D, E

　　解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。

　　78、 下列人员中，具备业主身份的有( )。

　　A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人

　　B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人

　　C.房屋所有权人的父亲

　　D. 房屋的承租人

　　E.房屋的借用人

　　标准答案： A, B

　　解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。

　　79、 下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有( )。

　　A. 物业服务人员工资

　　B.物业管理区域绿化养护费用

　　C.物业服务人员奖金

　　D. 物业管理区域公共秩序维护费用

　　E.物业管理用房保修期满后的改造费用

　　标准答案： A, B, D

　　解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：

　　(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。

　　80、 下列个人住房抵押贷款做法中，会降低月偿还额的有( )。

　　A. 提高首付款比例

　　B.争取贷款利率优惠

　　C.增加贷款额度

　　D.延长贷款期限

　　E.在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款

　　标准答案： A, B, D, E

　　解析：本题为开放性试题，考察个人住房贷款的相关术语及计算。提高首付款比例、争取贷款利率优惠、延长贷款期限、在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款等方式，都可以降低月偿还额。参考答案为ABDE。

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