2009年经济师考试中级房地产经济试题及答案解析

　　(三)

　　某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/㎡，建筑安装工程费为2 500元/㎡，各项规费为300元/㎡。该项目营销方案部分内容如下：(1)前言。(2)市场分析。(3)销售目标和进度计划。(4)销售价格确定：以市场价格为主。(5)销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同;销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。(6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加;对开盘当天前十名购房者给予l 00元/㎡的价格优惠。

　　89.在该项目市场分析中，应注重( )。

　　A.当地商圈的一般规模

　　B.潜在消费者需求倾向

　　C.本项目的成本分析

　　D.项目的机会和威胁

　　参考答案：ACD

　　【答案解析】房地产营销方案框架的市场分析包括：市场背景、产品分析、优势、劣势。所以此题答案是ACD。

　　【试题点评】本题考查房地产项目营销方案的市场分析。参见教材P237-238。

　　90.该项目采用的销售渠道为( )。

　　A.直接渠道、参与代理

　　B.间接渠道、共同代理

　　C.间接渠道、参与代理

　　D.直接渠道、共同代理

　　参考答案：B

　　【答案解析】该房地产开发企业委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，说明该企业采取的销售渠道是间接渠道。共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构。所以此题答案是B。

　　【试题点评】本题考查销售渠道和销售代理的相关内容。参见教材P217、219。

　　91.若该项目预期成本利润率为25%，销售税费率为l2%，则按照成本加成定价法确定的价格应为( )元/㎡。

　　A.3 977

　　B.4 261

　　C.4 620

　　D.4 688

　　参考答案：D

　　【答案解析】商品房单位价格=[商品房单位成本×(1+成本加成率)]÷(1-销售税费率)=[(500+2500+300)×(1+25%)÷(1-12%)]=4688。

　　【试题点评】本题考查成本加成法的运用。参见教材P222。

　　92.该项目营销方案采用的促销方式有( )。

　　A.广告

　　B.人员推销

　　C.活动推广

　　D.营业推广

　　参考答案：ACD

　　【答案解析】开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息，这属于广告促销方式;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加，这属于促销方式中的活动推广;对开盘当天前十名购房者给予l 00元/㎡的价格优惠，这属于促销方式中的营业推广。

　　【试题点评】本题考查房地产的促销方式。参见教材P229、234。

　　(四)

　　某建筑物的建筑面积100㎡，套内建筑面积80㎡，按套内建筑面积计算的重置价格为4 000元/㎡，经过年数10年，经济寿命50年，残值率5%。

　　93.该建筑物单位建筑面积的重置价格为( )元/㎡。

　　A.3 200

　　B.4 000

　　C.4 100

　　D.5 000

　　参考答案：A

　　【答案解析】套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积÷套内建筑面积，所以该建筑单位建筑面积的重置价格为4000/(100÷80)=3200元/㎡。

　　【试题点评】本题考查按建筑面积计价与按套内建筑面积计价的换算关系。参见教材P242。

　　94.采用直线法折旧，该建筑物的成新率为( )。

　　A.20%

　　B.50%

　　C.81%

　　D.95%

　　参考答案：C

　　【答案解析】成新率=[1-(1-R)t/R]×100%=[1-(1-5%)×10/50]×100%=81%。

　　【试题点评】本题考查成新率的计算。参见教材P253-254。

　　95.采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为( )元。

　　A.4 000

　　B.6 080

　　C.6 400

　　D.7 600

　　参考答案：B

　　【答案解析】年折旧额D=C(1-R)/N=3200×100(1-5%)/50=6080(元)。

　　【试题点评】本题考查年折旧额的计算。参见教材P253。

　　96.计算该建筑物现值可采用的公式为()。

　　A.建筑物现值=建筑物重置价格一年折旧额

　　B.建筑物现值=建筑物重置价格×成新率

　　C.建筑物现值=建筑物重置总价一折旧总额

　　D.建筑物现值=建筑物重置总价×(1一经过年数÷经济寿命)

　　参考答案：BC

　　【答案解析】计算该建筑物现值可采用的公式为：建筑物现值=建筑物重置价格×成新率，建筑物现值=建筑物重置总价一折旧总额

　　【试题点评】本题考查建筑物现值的计算公式。参见教材P253。

　　(五)

　　王某承租F房屋，该房屋属于全民所有，现由甲公司经营管理。该房屋账面原值为50万元，市场价值为l00万元，王某支付的月租金为0.25万元。现甲公司将该房屋与乙公司所有的G房屋互换，G房屋的市场价值为90万元。

　　97.F房屋在互换前的房产税纳税人应为( )。

　　A.王某

　　B.甲公司

　　C.乙公司

　　D.F房屋所在地地方政府

　　参考答案：B

　　【答案解析】房屋所有权属于全民的，由经营管理单位纳税，F房屋在交换之前由甲公司经营管理，所以甲公司是房产税的纳税人。

　　【试题点评】本题考查房产税的纳税人。参见教材P326。

　　98.F房屋的房产税应纳税额为( )万元/年。

　　A.O.O3

　　B.O.36

　　C.0.42

　　D.O.84

　　参考答案：B

　　【答案解析】依照房产租金收入计算的应纳税额=房产年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36(万元)。

　　【试题点评】本题考查房产税应纳税额的计算。参见教材P327。

　　99.房屋互换中乙公司应纳契税的计税依据为( )万元。

　　A.10

　　B.50

　　C.90

　　D.100

　　参考答案：A

　　【答案解析】房屋交换，契税的计税依据为所交换的房屋价格的差额。F房屋市场价值为l00万元，G房屋的市场价值为90万元。所以乙公司应纳契税的计税依据是100-90=10(万元)。

　　【试题点评】本题考查契税的计税依据。参见教材P328。

　　100.契税的基本特点有( )。

　　A.属于所得税

　　B.实行一次性征收

　　C.由土地、房屋权属的承受人缴纳

　　D.各地的税率可能不同

　　参考答案：BCD

　　【答案解析】契税的基本特点有：①属于财产税;②实行一次性征收;③由土地、房屋权属的承受人缴纳;④各地的税率可能不同。

　　【试题点评】本题考查契税的特点。参见教材P327。