2010会计实务：出售二手房三种情况可不缴个税

　　根据目前的税法规定，个人售房时至少有三种情形不用缴纳个人所得税。

　　第一种情况：房屋售价小于等于原值与有关税金及合理费用之和的，免缴个人所得税。

　　【例1】张某于2009年3月出售普通住房一套，该房已满两年，售价60万元。张某购买该房时支付的房价款为50万元，契税1万元，相关交易费用800元，购房后进行装修，支付装修费用10万元，各项税费均能提供有效凭证。根据现行政策规定，张某在售房时免缴营业税、土地增值税、印花税等税金。根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，而不是简单地以售价是否大于购价来确定是否应该纳税。本例中，虽然售价大于购房价款，但却小于购房价款与相关税金及合理费用之和，所以不用缴纳个人所得税。

　　第二种情况：个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　【例2】李某于2009年5月转让其1998年购买的唯一的生活用房，售价80万元。李某购买该房时共支付房价款及交易税费合计28万元，后发生装修费用、住房贷款利息等合理费用共计7万元。李某出售该房所得为80-28-7=45(万元)。财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)规定，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免缴个人所得税。

　　第三种情况：出售自有住房后1年内按市场价格购房的纳税人，其销售额小于等于购房金额的。

　　【例3】王某(产权人)于2009年6月将其南京的自有住房一套出售，销售额为100万元，王某按“财产转让所得”向南京地税机关缴纳个人所得税纳税保证金10万元，后于2009年7月到北京按市场价重新购买住房一套，购房金额为120万元。按照财税字[1999]278号文件的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。其中，购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益)的，全部退还纳税保证金。因此，王某可依法申请全额退还所缴纳的纳税保证金。此外，按照财政部、国家税务总局《关于非产权人重新购房征免个人所得税问题的批复》(财税[2003]123号)规定，如果王某是以夫妻双方名义重新购房的，或以王某妻子的名义购房的，也可以申请全额退还纳税保证金。需要注意的是，如果王某重新购房金额为80万元，小于售房金额，按照财税字[1999]278号文件规定，则仅可退还纳税保证金(80万元÷100万元)×100%×10万元=8(万元)，余额2万元应作为个人所得税缴入国库。