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　　2022《中级会计实务》真题考点：第五章——投资性房地产的转换

　　企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之 的，才应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

　　( 1 )投资性房地产开始自用， 将投资性房地产转为自用房地产。在 种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的

　　(2) 作为存货的 改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产 在此种情况下，转换日为房地的租赁期开始日

　　(3 )自用建筑物停止自用，改为出租 即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产相应地转换为投资性房地产。在此种 情况下，转换日为租赁期开始日。

　　(4) 土地使用权停止自用，改 于赚取租金或资本增值 即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于赚取租金或资本增值，该土地使用权相应地转换为投资性房地产 种情况下，转换日为自用 土地使用权停 自用后确定用于赚取租金或资本增值的日期 。

　　(5 )确凿证据表明房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货 在这种情况下，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确 明将其重新开发用于对外销售的日期。

　　以上所指确凿证据包括两个方面： 一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正武的书面决议;二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。

　　房地产转换的会计处理

　　(一)成本模式下

　　①投资性房地产转为自用房地产账务处理：(对着转)

　　借：固定资产/无形资产

　　  投资性房地产累计折旧(摊销)

　　  投资性房地产减值准备

　　 贷：投资性房地产

　　   累计折旧/累计摊销

　　   固定资产减值准备/无形资产减值准备

　　②自用房地产转为投资性房地产账务处理：(对着转)

　　借：投资性房地产

　　  累计折旧/累计摊销

　　固定资产减值准备/无形资产减值准备

　　  贷：固定资产/无形资产

　　    投资性房地产累计折旧(摊销)

　　    投资性房地产减值准备

　　③投资性房地产转为存货(账面价值转)

　　借：开发产品(原投资性房地产账面价值)

　　  投资性房地产累计折旧(摊销)

　　  投资性房地产减值准备

　　  贷：投资性房地产

　　④存货转为投资性房地产(账面价值转)

　　借：投资性房地产(原存货账面价值)

　　  存货跌价准备

　　  贷：开发产品

　　(二)公允价值模式下

　　①投资性房地产转为自用房地产账务处理：

　　借：固定资产/无形资产(转换日公允价值)

　　 贷：投资性房地产——成本

　　         ——公允价值变动(可借可贷)

　　   公允价值变动损益(差额，可借可贷)

　　②自用房地产转为投资性房地产账务处理：

　　借：投资性房地产——成本(转换日的公允价值)

　　  累计折旧/累计摊销

　　固定资产减值准备/无形资产减值准备

　　  公允价值变动损益(借方差额)

　　 贷：固定资产/无形资产

　　   其他综合收益(贷方差额)

　　③投资性房地产转为存货账务处理

　　借：开发产品(转换日的公允价值)

　　  贷：投资性房地产——成本

　　          ——公允价值变动(可借可贷)

　　    公允价值变动损益(差额，可借可贷)

　　④存货转为投资性房地产账务处理：

　　借：投资性房地产——成本(转换日的公允价值)

　　  存货跌价准备

　　  公允价值变动损益(借方差额)

　　  贷：开发产品 

　　    其他综合收益(贷方差额)

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