第十一章 用益物权

　　用益物权(如地上权、永佃权、典权、用益权、居住权、地役权等)是对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。

　　特征：

　　用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提;

　　用益物权是他物权、限制物权和有期限物权;

　　用益物权是不动产物权。

　　在法律没有特别规定或合同没有特殊约定时，下列哪些权利人可以取得原物所生自然草息的所有权?( )

　　A.农村土地承包经营权人 B.采矿权人 C.典权人 D.质权人

　　[参考答案] ABC[解题思路和依据] 选项A、B、C都是用益物权，取得孽息所有权是用益物权的当然内容。而选项D是担保物权，质权人只能占有孽息，而不能取得孽息的所有权

　　一、国有土地使用权

　　产生

　　1、 土地划拨：

　　现行法律中划拨土地不能抵押;

　　划拨土地上房屋转让时房屋转让有效，应当补偿土地出让金。

　　2、乡(镇)村建设用地

　　1) 农村居民住宅用地。土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准(一人一生只有一次，本村村民的待遇无偿取得)。

　　2) 乡(镇)村企业建设用地。

　　3、土地使用权出让：国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为(协议、招标和拍卖)。改变用途要得到批准。

　　二、土地承包经营权

　　有期限，种植业、林业、畜牧业、渔业生产，其期限为30年;荒山荒地植树造林50年不变。

　　三、宅基地使用权(农村居民的用益物权)

　　农村居民出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。农村居民迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由集体组织收回，统一安排使用。

　　公民不得买卖或变相买卖宅基地。非法转让宅基地，视其情节可以没收非法获取的价款或收回对宅基地的使用权。

　　四、典权——典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。

　　典权：仅限于房屋。

　　(一)典权人享有除房屋所有权以外的所有权利。

　　(二)典价：出卖价格的5/10-8/10.

　　(三)典权人的权利义务：收取孳息、转典(转典的典价不能超过原典价)、出租、优先购买权(不适用赠予，互易如果是非种类物可以，非种类物不行)、分担风险(很重要，看P121案例，典权存续期间，典物如果因不可抗力导致全部或部分灭失时，就灭失的部分，典权与回赎权均归消灭。在出典人就典物余存的部分回赎时，灭失部分的价值的一半，可以从典价中扣除)。

　　(四)出典人的权利义务：让与典物所有权、设定担保物权(只能是抵押权，不能设立与典权性质不能并列的权利，如典权、地上权)、回赎不以原出典人为限。

　　(五)典权赎回期限：30年内任意时间。

　　(六)找贴(找贴是在典权存续中出典人将典物所有权让与典权人，找回典物的当时价格与典价的差额，从面使典权消灭的一种方法)、作绝(有期限的典权，因期限届满由典权人得到所有权，典权亦因混同而消灭)、别卖(典权附有到期不赎，听由典权人出卖典物收回典价条款时，因典物别卖于第三人而使典权消灭)的含义。

　　(七)在房屋出典期间或者典期届满时，当事人之间约定延长典期或者增减典价的，应当准许。承典人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。以合法流通物作典价的，应当按照回赎时市场零售价格折算。

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