三、不动产所有权的取得与丧失

　　在物权理论中，不动产是指形体上不可移动的财产，特别是土地和附着于土地的财产，如建筑物。动产与不动产是所有权中最重要的物的划分，而不动产所有权是最重要的物权之一。

　　(一)不动产所有权的取得

　　对于不动产，我国目前允许取得所有权的，只有房屋以及其他土地附着物。作为不动产取得原因的法律行为主要有两种：一是合同，如买卖合同、赠与合同以及互易合同;二是单方法律行为，如受遗赠。作为不动产取得原因的法律行为以外的事实主要有如下几种：一是继承;二是建造或种植，如房屋的建造、树木的栽种等;三是法院判决或强制执行以及没收等行政行为。

　　不动产所有权的取得必须采用特定方式。我国将登记作为不动产所有权转移的特别生效要件。登记的作用主要在于：一是由有关机关对该项权利转移事宜进行审查，以确保交易的合法性。二是将此项权利变动公之于众，以保护第三人的利益。

　　(二)不动产所有权的丧失

　　不动产所有权的丧失是指不动产所有人因某种法律事实而丧失其所有权。引起不动产所有权丧失的原因主要有：

　　1.所有人抛弃不动产的所有权，即不动产所有权人主动放弃其对不动产的所有权。 2.出让人转让不动产所有权，如出卖。

　　3.不动产灭失。

　　4.所有权被强制消灭。即国定司法机关或行政机关为了公共利益或者因为所有权人的违法或违约，而对某项财产征用、征购、拍卖、没收等。

　　5.所有权主体消灭。比如法人被撤销等。

　　四、动产所有权的取得与丧失

　　(一)动产所有权的取得

　　与不动产所有权一样，动产所有权也可因法律行为和法律行为以外的事实取得。其中，因法律行为取得所有权的情形与不动产不同。因法律行为以外的事实取得所有权时，除不动产所有权取得中所列举的情形外，还包括动产所有权取得的特有原因。

　　1.先占

　　先占是指以自己所有的意思，先于他人而占有无主的财产。其要件为，占有的客体是无主的动产，占有者以自己所有的意思而不是作为他物权或债权来占有，先于他人占有。一般西方民法规定，获得遗失物、漂流物、埋藏物在一定期问内无人认领的，即成为无主财产，归拾得人、发现人所有0在我国所有权归属不明的物属于国家所有,一般不发生先占问题。

　　2.拾得遗失物

　　依我国《民法通则》第79条第2款之规定，拾得遗失物、漂流物或失散的饲养动物，应当归还失主，因此支出的费用由失主偿还。可见，我国法律明确规定遗失物、漂流物及失散的饲养动物的所有权归于失主(即原所有人或占有人)，拾得人有义务将拾得物返还失主，否则，视为对他人所有权的侵犯。也就是说，返还拾得物并不仅仅是道德上的或任意性的义务，而是法律规定的必须履行的强制性义务。

　　3.发现埋藏物

　　依我国《民法通则》第79条第1款之规定，所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或个人给予表扬或物质奖励。此外，我国最高人民法院《民通意见》第93条还规定，公民、法人对于挖掘、发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属其所有，而且根据现行的法律、政策又可归其所有的，应当予以保护。因此，在实践中，应把握以下三个原则：

　　(1)如果当事人不能证明某埋藏物或隐藏物归其所有，则就应确定该埋藏物或隐藏物归国家所有。

　　(2)对于法律规定归国家所有的埋藏物或隐藏物，一律属于国家所有。比如，依照《中华人民共和国文物保护法》第4条的规定，我国境内地下、内水和领海中遗存的一切具有历史、科学和艺术价值的文物以及古文化遗址、古墓葬等，均属于国家所有。

　　(3)对于埋藏物、隐藏物在发现时所有人不明，而以后所有人又明确的情况下，所有人应当可以依法请求国家返还。

　　4.善意取得

　　原物由占有人转让给善意第三人时，善意第三人一般可取得原物的所有权，所有权人不得清求善意第三人返还原物。这里的原物只限于动产，不动产不能善意取得。

　　在我国司法实践中，根据不同情况，本着既要保护所有人的合法权益，又要维护第三人的合法权益，来决定是否返还原物。

　　在我国目前司法实践中，适用善意取得制度应具备以下条件：

　　(1)善意取得的标的必须是法律允许自由流通的动产。因为不动产所有权的取得、变更、丧失均以登记为生效要件，交易中不易使人误信占有人为所有人，所以一般不适用善意取得制度。

　　(2)善意第三人必须是有偿取得动产的占有。一般认为，无偿取得动产者的利益较之物的真正所有人的利益，后者更值得保护。

　　(3)善意第三人须自无处分权人处取得占有。即该无权处分人可能有占有权，并且事实上占有原物，但无处分权，其转让系非法转让。

　　(4)第三人必须是公然和善意取得占有。所谓公然，即非隐秘;所谓善意，是指第三人不知且不可能知道占有人系非法转让，包括两层意思：一是第三人误信转让人为所有人或其他有处分权的人。二是依转让物时的环境，他可不可能知道占有系非法转让人。

　　(5)非法转让人的占有须是基于所有人的意思而取得。

　　5.添附

　　所谓添附，指民事主体把不同所有人的财产或劳动成果相结合，从而形成一种新形态的财产。如果要恢复原状，在事实上不可能或者经济上不合理，则法律规定由一人取得添附物的所有权或者共有合成物。因此，添附为动产所有权取得的原因。

　　添附有附合、混合、加工三种类型。

　　(1)附合。附合分为动产附合与不动产附合。动产附合，指所有人各异的动产互相结合，非经毁损不能分离或者分离的费用太高时，发生的动产所有权变动的法律事实。

　　(2)混合。混合指所有人各异的动产互相合成为一物，不能识别或者识别费用太高，从而发生所有权的变动的法律事实。混合的构成要件为：第一，须为动产和动产的混合。第二，须动产所有人不同。第三，须不能识别或费用太高。混合的物权效果，原则上各动产所有人按照混合时的价值共有混合物;但是混合后的动产中有可以视为主物的，该主物所有人取得混合物的所有权，如咖啡与糖混合，咖啡可视为主体，由咖啡所有人取得其所有权。

　　(3)加工。加工，指就他人动产加以制作或改造，做成新物，从而发生物权变动的法律事实。

　　6.天然孳息之取得

　　天然孳息是一种动产，天然孳息由产生孳息的原物的所有权人取得。如奶牛的所有权人取得牛奶，母畜的所有权人取得仔畜所有权。

　　(二)动产所有权的丧失

　　参见第三节第二个大问题，不动产所有权的丧失。

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