三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)

　　1.由于房地产价格是由地价和房价共同组成的，其价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性，主要体现在哪些方面?

　　2.影响土地级别的因素主要归纳为哪五类?

　　3.新建房地产价格的构成中，开发成本主要由哪些方面构成的?

　　4.基准地价修正系数测定有哪些途径?

　　四、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

　　1.某写字楼建筑面积3000m2，月租金水平为140元/m2，空置率为10%，租金损失平均为毛租金收入的4%，合理运营费用为有效毛租金的35%，求该写字楼的净收益?

　　2.为评估某商铺的价格，在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：

　　上表交易情况中，正(负)值表示可比实例价格高(低)于其正常价格的幅度;区域因素和个别因素中，正(负)值表示可比实例的相应因素优(劣)于估价对象的幅度。从2009年1月1日至2009年6月31日该类商铺的市场价格基本不变，以后月均递增2%。试利用上述资料估算该商铺2009年10月31日的正常单价(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。

　　五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

　　1.论述房地产估价的现实意义。

　　2.论述剩余法的适用范围。