二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)

　　在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

　　1.以下属于住宅投资方式的有(　　)

　　A.开发建设

　　B.购买

　　C.出租

　　D.出售

　　E.拆除

　　2.以下关于土地增值税税率说法正确的有(　　)

　　A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

　　B.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%

　　C.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%

　　D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%

　　E.增值额超过扣除项目金额300%的部分，税率为70%

　　3.土地使用费的缴纳人包括(　　)

　　A.转让土地的单位

　　B.转让土地的个人

　　C.使用土地的单位

　　D.出租土地的单位

　　E.使用土地的个人

　　4.在进行项目融资结构设计时，需要注意(　　)

　　A.在预售市场不很明朗的情况下，开发商必须做好用股本资金来解决全部开发建设投资的准备

　　B.在大多数情况下，只要开发商能投入占项目总投资30%的股本金，就基本具备了由信贷资金解决其余投资所需要的条件

　　C.在市场条件较好、项目对购买者有较强吸引力的情况下，项目投资所需的资金可以有很大部分通过预售收入解决

　　D.对预售收入投入数量和比例的预期，一定要与项目所处的市场条件相配合，详细分析项目获取预售收入的可能性

　　E.只要条件允许，项目投资所需的资金可以100%的通过预售收入解决

　　5.如果企业的存货周转率偏低，其原因可能是(　　)

　　A.应收账款增加

　　B.大量赊销

　　C.产品滞销

　　D.调整销售政策

　　E.应收账款减少

　　6.能够反映房地产企业经营管理能力的指标有(　　)

　　A.应收帐款周转率

　　B.存货周转率

　　C.税后利润总额

　　D.销售利润率

　　E.权益增长率

　　7.以下关于预收帐款占流动负债比率说法正确的有( )

　　A.预收帐款占流动负债比率=(流动负债/预收帐款)×100%

　　B.预收帐款占流动负债比率=(预收帐款/流动负债)×100%

　　C.该指标属非结构比重指标

　　D.该比率越大，说明企业的销售能力越强

　　E.该比率越大，说明企业的短期偿债能力越强

　　8.开发商在建设阶段的主要任务有(　　)

　　A.财务评价

　　B.物业管理

　　C.处理工程变更

　　D.签付工程进度款

　　E.解决施工中出现的争议

　　9.以下属于房地产开发前期工作内容的有(　　)

　　A.获取土地使用权

　　B.征地、拆迁、安置、补偿

　　C.规划设计

　　D.制定建设方案

　　E.场地平整

　　10.在我国获取土地使用权的可能方式包括(　　)

　　A.出让

　　B.购买

　　C.转让

　　D.租赁

　　E.划拨

　　三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分)

　　1.请简单解释特殊房地产投资与商业运营的关系。

　　2.简述国家征收耕地占用税的目的和对象。

　　3.简述房地产项目融资的含义及实质。

　　4.为什么需要按照用途的不同将房地产市场进行划分?试举出四种不同用途类型的房地产市场。

　　5.试举出三个居住区开发项目技术经济指标和三个非居住区开发项目技术经济指标，并对其进行解释。

　　四、计算题(本大题共2小题，每小题12分，共24分)

　　1.某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为3000平方米的土地70年的使用权，建筑容积率为7.0，建筑覆盖率为40%，楼高15层，1至3层建筑面积均相等，4至15层为塔楼(均为标准层)。建造成本为2000元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的7%，用电权费和电贴费等其他费用为300万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、3%和5%，预计建成后售价为12000元/平方米。项目开发周期为3年，建设周期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入;年贷款利率为8%，每半年计息一次，融资费用为贷款利息的10%。请计算项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少?

　　2.某房地产开发商向工商银行贷款5000万元，期限为2年，年利率8%，若该笔贷款的还款方式是期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和多少?如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?

　　五、论述题(本大题12分)

　　试论述房地产经济寿命和自然寿命的关系，不同使用性质房地产的经济寿命有何区别?

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