五。土地增值税(注：不是增值税)

　　(一)概述

　　1.定义：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物等产权的单位和个人征收的一种税。

　　2.土地增值税的起源

　　(1)实质：是对土地收益或地租的征税。

　　(2)基本思想：土地增值额是一种不劳而获的所得，不能由一人所有。

　　(3)目的：是为了鼓励土地的改良，促进社会利益的增长。

　　3.开征土地增值税的意义：

　　(1)是为了解决我国目前房地产市场上出现的问题。

　　①土地供给计划性不强，成片批租量过大，价格过低。

　　②房地产开发公司增加过多，价格上涨过猛，投资规模偏大。

　　③盲目设立开发区，占用耕地过多，开发利用率低。

　　④房地产市场机制不完善，行为不规范，“炒”风过盛。

　　(2)开征土地增值税的具体作用☆

　　①有利于限制房地产的投机炒卖活动，防止国有土地收益的流失。

　　②有利于增加国家财政收入。

　　③符合税制改革的总体设想，是建立分税制财政机制的需要。

　　(二)土地增值税的征收制度

　　1.纳税人：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物等产权的单位和个人。

　　2.计税依据：是纳税人转让土地所取得的增值额。

　　其中： (1)土地增值额=出售房地产的总收入-扣除项目金额

　　(2)增值额的具体扣除项目P264

　　①取得土地使用所支付的金额

　　②开发土地和新建房及配套设施的成本

　　③开发土地和新建房及配套设施的费用

　　④旧房及建筑物的评估价格

　　⑤税金

　　3.税率及税额计算

　　(1)税率：四级超率累进税率P266

　　(2)计算：

　　①定义法(分级计算法)：即先求增值额，再求增值率P267

　　增值额=收入-扣除项目金额

　　增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

　　应纳税额=∑(扣除项目金额×第n级增值百分比%×第n级税率%) ∑为求合符号

　　②速算法(采用速算扣除率)

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

　　4.免税

　　(1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除项目金额20%的免税。

　　(2)因国家建设需要现被政府征用的土地。

　　5.征收管理：纳税人应于转让土地合同签订日起7日内到土地所在地税务机关办理纳税申报。

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