2006注册会计师考试《税法》辅导讲义(18)

四、土地增值税的计算方法

（一）收入额的确定

即转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入、无形资产收入、有价证券等，按照有关规定代收的各种费用不属于收入。

（二）扣除项目金额的确定－－掌握

1、支付的地价款

2、房地产开发成本

3、房地产开发费用

（1）能认定利息的：　利息＋（1＋2）×5％以内

（2）不能认定利息的：（1＋2）×10％以内

4、税金

（1）营业税：销售收入×5％

（2）城建税：营业税×（7、5、1％）

（3）教育费附加：营业税×3％

（4）印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除0.5‰）：销售收入×0.5‰

另外，契税、个人所得税不得扣除

5、加扣费用（仅限于房地产开发企业并开发房地产的情形）

　　加扣费用＝（1＋2）×20％

扣除项目金额合计＝1＋…＋5

（三）增值额

　增值额＝收入总额－扣除项目金额

（四）增值率

　增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％

（五）计算应纳土地增值税

应纳土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×扣除率

【同步练习题】

【例1－1】下列行为中，应缴纳土地增值税的是（　　）。 　

【例1－2】下列行为中，应缴纳契税的是（　　）。
　　A.出让国有土地　B.转让非国有土地C.转让国有土地使用权
　　D.国家机关将房产无偿划拨给下属事业单位E.房产所有人将房屋产权直接赠与某足球俱乐部
　　F.房产所有人将房屋产权通过国家机关赠与教育部门

【例2－1】下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（　　）。

【例2－2】下列各项行为中，应该缴纳契税的有（　　）。
　　A.以房地产作价入股进行投资或作为联营B.双方合作建房，建成后转让的
　　C.对被兼并（合并）企业将房地产转让到兼并（合并）企业的
　　D.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的
　　E.房地产出租，出租人取得了收入

【例3】某房地产开发企业从事房地产开发项目，取得土地使用权支付200万元，房地产开发成本为360万元，开发费用的扣除比例为8％。计算土地增值税时，两项支出允许扣除的金额为（　　）万元。

【例4】按照土地增值税的有关规定：

（1）内资房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（　　）。

（2）外资房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（　　）。

（3）内资非房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（　　）。

（4）外资非房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（　　）。

　　A.营业税　B.城建税　C.教育费附加D.印花税　E.契税　　F.个人所得税

【例5】某单位转让一栋已使用过的楼房，售价500万元。该楼房原价600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该楼房重置成本为800万元，成新折扣率为五成。转让时缴纳各种税费共27.5万元（含评估费0.5万元）。该单位应缴纳的土地增值税是（21.75）万元。

【例6】下列行为中，不征收土地增值税的是（　　）。
　　A.转让集体土地的行为　　　　　B.土地使用权所有人将土地使用权赠与直系亲属的行为
　　C.转让国有土地使用权的行为　　D.土地使用权所有人通过国家机关将其赠与教育事业

【例7】个人转让房地产需缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地与纳税人居住地不一致，则纳税地点为（　）。
　 A.纳税人居住地　　　　B.纳税人户口所在地　C.房地产坐落地　　D.办理房地产过户手续所在地

【例8】按照现行规定,下列证件和资料属于纳税人申报缴纳土地增值税时必须向主管税务机关提供的是（）。
　　A.工商营业执照原件　B.土地使用权证书C.房地产评估报告
　　D.税务登记证原件E.所得税完税凭证