2006注册会计师考试《税法》辅导讲义(18)

【典型例题分析】

【例1】某内资房地产开发公司建造商用楼出售给B公司，取得销售收入5000万元，公司缴纳了有关税费（营业税税率5％，印花税税率0.5‰，城建税税率7％，教育费附加3％），已知该公司为取得土地使用权支付地价款500万元，房地产开发成本1500万元，管理费用150万元（其中业务招待费20万元，不含印花税），销售费用80万元（含广告费50万元），财务费用120万元（均为利息支出为120万元，并且支付的利息比同期银行贷款利率计算的利息多出10万元），该公司所在地政府规定的房地产开发费用的扣除比例为5％。则：

（1）则该公司应缴纳土地增值税（701.75）万元。

（2）则该公司应缴纳企业所得税（555.3075）万元。

（3）B公司缴纳的契税（150）万元（契税税率3％）。

□土地增值税计算过程如下：

1、收入总额＝5000万元

2、扣除项目金额＝2885万元

（1）地价款＝500万元

（2）开发成本＝1500万元

（3）开发费用＝110＋（500＋1500）×5％＝210万元

（4）税费＝250＋25＝275万元

（5）加扣费用＝（500＋1500）×20％＝400万元

3、增值额＝5000－2885＝2115万元

4、增值率＝2115÷2885＝73％

5、应纳税额＝2115×40％－2885×5％＝701.75万元　

□企业所得税计算过程如下：

1、收入总额＝5000万元

2、准予扣除的成本＝500＋1500＝2000（万元）

3、准予扣除的税金及附加＝250（营业税）＋25（城建税及附加）＋2.5（印花税）＋701.75（土地增值税）＝979.25（万元）

4、准予扣除的费用＝150＋80＋120－（2＋10）＝338（万元）

5、应纳税所得额＝5000－2000－979.25－338＝1682.75（万元）

6、应纳企业所得税＝1682.75×33％＝555.3075（万元）

二、房地产开发企业建造出售普通住宅

【例2】某内资房地产开发公司建造一栋普通住宅进行销售，销售收入800万元，支付地价款100万元，建筑成本420万元，支付银行利息30万元（该借款用于其他工程），并按规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加，房地产开发费用扣除额为10％。则该公司应缴纳土地增值税（0）万元。

计算过程如下：

收入总额＝800万元

扣除项目金额＝100＋420＋（100＋420）×10％＋44＋（100＋420）×20％＝720（万元）

增值额＝800－720＝80（万元）

增值率＝80÷720＝11.11％＜20％　　

纳税人建造普通标准住宅出售并且增值率≤20％的，免税