2006注册会计师考试《税法》辅导讲义(18)

（三）出售旧房

1、单位出售旧房

【例3】某单位销售一栋70年代建造的房屋，销售价400万元，房屋原值为200万元，现在盖同样的房屋需600万元，该房屋四成新，按规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。则该单位应缴纳土地增值税（42.01）万元。

计算过程如下：

收入总额＝400万元

扣除项目金额＝600×40％＋22.2＝262.2（万元）

增值额＝400－262.2＝137.8（万元）

增值率＝137.8÷262.2＝53％

应纳税额＝137.8 ×40％－262.2 ×5％＝42.01（万元）

2、个人出售旧房

【例4】某中国居民转让其购买并居住10个月的位于市中心住房一栋，并签订产权转移书据一份。该住房买价100万元，售价300万元，评估价350万元，支付评估费0.2万元，该房屋八成新。则：

　（1）应缴纳的营业税＝（300－100）×5％＝10（万元）

　（2）应缴纳的城建税、教育费附加＝10×（7％＋3％）＝1（万元）

　（3）应缴纳的印花税＝300×0.5‰＝0.15（万元）

　（4）应缴纳的土地增值税：2.595万元。计算过程如下：

　　　○收入总额＝300万元

　　　○准予扣除项目＝350×80％＋10＋1＋0.15＋0.2＝291.35（万元）

　　　○增值额＝300－291.35＝8.65（万元）

　　　○增值率＝8.65÷291.35×100％＝2.97％

　　　○应缴纳土地增值税＝8.65×30％＝2.595（万元）

　（5）应缴纳的个人所得税＝（300－100－10－1－0.15－2.595－0.2）×20％＝37.14（万元）

（四）转让土地使用权

【例5】某房地产开发公司以100万元获得某块土地使用权，之后将其以110万元的价格转让，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加共计6.05万元，印花税550元。则该公司应缴纳土地增值税（1.19）万元。

计算过程如下：

收入总额＝110

扣除项目＝100＋6.05＝106.05

增值额＝110－106.05＝3.95

增值率＝3.95÷106.05＝3.7％

应纳土地增值税税额＝3.95×30％＝1.19

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