2009年注册会计师《经济法》复习：物权法

　　(三)抵押权的效力

　　1、抵押物的占有权。一般情况下，抵押权的效力不及于抵押物的孳息。但是，债务人不履行到期债务致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

　　举例：甲、乙企业签订10万元的买卖合同，甲企业以自己空置厂房设定抵押。债务人甲企业到期不能支付货款，该厂房于2008年1月1日被人民法院依法扣押。自扣押之日起，债权人乙企业有权收取该厂房出租得的租金。(法定孳息)。

　　2、抵押人对抵押物的处分权

　　(1)抵押物的转让

　　根据《物权法》的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人“同意”转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

　　提示：抵押财产转让要生效是以抵押权人的同意为条件的。

　　(2)如果抵押物未经登记的，则抵押权不能对抗善意第三人。因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

　　(3)抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。

　　3、抵押人对抵押物的收益权

　　(1)先抵押后出租的，抵押权优先

　　抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已经抵押的财产出租时，如果抵押人“未告知”承租人财产已经抵押的，“抵押人”对承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人“已经书面告知”承租人该财产已经抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由“承租人自己”承担。

　　(2)先出租后抵押的，租赁合同优先

　　抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

　　【案例】甲、乙签订房屋租赁合同，甲将自己的房屋出租给乙，租赁期间为2008年1月1日-2008年12月31日。4月1日，甲以该房屋作抵押向丙借款100万元，借款期限为6个月，抵押时甲书面告知了承租人乙。10月1日，由于甲到期不能清偿债务，经拍卖，房屋转移给丁。根据规定，对于先出租后抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期限内(2008年12月31日前)对抵押权的受让人丁继续有效。

　　4、抵押权人的权利

　　(1)保全抵押物

　　如果抵押物受到抵押人或第三人的侵害，抵押权人有权要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失。

　　(2)放弃抵押权

　　主债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

　　【案例】A企业向B银行贷款100万元，A企业以机器设备设定抵押，同时C企业以厂房设定抵押。如果债权人B银行放弃“主债务人”A企业提供的抵押，则C企业在其放弃权利的范围内免除担保责任。

　　(3)抵押权的变更

　　抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人“书面同意”，不得对其他抵押权人产生不利影响。

　　(4)优先受偿权

　　在债务人不履行到期债务时，抵押权人有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先于普通债权人受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款不足清偿债权的，不足清偿的部分由债务人按普通债权清偿。

　　(四)抵押权的实现

　　1.根据《物权法》的规定，担保物权(抵押、质押、留置)的担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

　　2、根据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在“知道或者应当知道撤销事由之日起1年内”请求人民法院撤销该协议(注意出单选题)。

　　3、抵押物拍卖价款的清偿顺序：

　　(1)实现抵押权的费用;(2)主债权的利息;(3)主债权。

　　4、在抵押物灭失、毁损的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金优先受偿。

　　5、同一财产向两个以上债权人设定抵押时的清偿顺序

　　(1)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。如果当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因导致抵押物进行了连续登记的，以第一次登记的时间为准确定抵押顺序。

　　(2)抵押权已登记的先于未登记的受偿。

　　(3)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　(4)顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。

　　举例：甲、乙是兄弟，甲向乙借款50万元，并以自己的房屋作抵押，办理了登记。后甲又向丙借款50万元，亦以自己的房屋作抵押，办理了登记。后甲去世，无其他继承人，亦无其他财产，房屋经评估价值60万元。在这种情况下，乙、丙的抵押权如何行使?

　　分析：乙的抵押权与继承后产生的所有权混同，故乙可以主张顺序在先的抵押权，而不主张所有权。最后乙可以获得50万元，而丙则可以获得10万元。

　　(5)顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。

　　6、与其他物权并存时的清偿顺序

　　(1)抵押权与质权并存

　　同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。

　　(2)抵押权与留置权并存

　　同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。

　　(3)抵押权与其他权利并存

　　如果同一财产有抵押权与《合同法》第286条规定的优先受偿权并存时，《合同法》第286条规定的优先受偿权优先于抵押权。

　　相关知识点连接：《合同法》第286条：发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建筑工程的价款享有优先受偿权(该考点见第9章的“建设工程合同”)。

　　承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　【例题】甲向乙借款5万元，并以一台机器作抵押，办理了抵押登记。随后，甲又将该机器质押给丙。丙在占有该机器期间，将其交给丁修理，因拖欠修理费而被丁留置。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是(　)。

　　A、乙优先于丙受偿

　　B、丙优先于丁受偿

　　C、丁优先于乙受偿

　　D、丙优先于乙受偿

　　【答案】AC

　　(五)最高额抵押

　　1、抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额大于最高限额的，以最高额为限，超过部分不具有优先受偿权;如果实际发生的债权余额小于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。

　　2、最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。