2010年注会《经济师》预习辅导：物权法(9)

　　欢迎进入：2010注册会计师课程免费试听　　　更多信息请访问：考试吧注册会计师论坛

　　三、业主的建筑物区分所有权

　　(一)概念

　　根据《物权法》第70条的规定，建筑物区分所有权应由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所有产生的成员权三要素所构成。故建筑物区分所有权为一种特别权利，应将专有部分所有权、共有权及成员权三个构成要素作为一个整体看待，权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。

　　建筑物区分所有权不同于传统的共有制度，建筑物区分所有权的根本属性仍在于单独所有，共有部分及管理权部分均是为区分所有服务的。因此建筑物区分所有权人在转让时，其他建筑物区分所有权人不得享有优先购买权。

　　(二)建筑物区分所有权的客体

　　1、专有部分的所有权

　　(1)业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙等。

　　(2)业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　2、共有部分的共有权

　　业主对专有部分以外的共有部分，如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。

　　根据《物权法》的规定，共有部分包括：(1)建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。(2)建筑区划内的绿地(使用权)，属于业主共有，但属于城填公共绿地或者明示属于个人的除外。(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。(4)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同时为了解决车位紧张问题，法律还特别对开发商出售车位的权利进行了限制，即要求在建筑区划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。

　　根据《物权法》第72条的规定，业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。而且此项义务不得放弃。在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。

　　3、共有部分的共同管理权

　　根据《物权法》的相关规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

　　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　《物权法》第76条规定，业主共同行使权利的事项，其中大部分事项，如制定和修改主业主会议议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会和者更换业主委员会成员、选聘物业服务机构或者其他管理人等事项经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数”的业主同意即可。

　　但是对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为则应当经“专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上”的业主同意。