2010年注会《经济师》预习辅导：物权法(11)

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　　第三节 用益物权

　　一、用益物权概述

　　《物权法》第117条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。根据《物权法》的规定，用益物权包括土地承包(1)土地承包经营权;(2)建设用地使用权;(3)宅基地使用权;(4)地役权;(5)准物权。具体包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。

　　与财产所有权、担保物权相比较，用益物权具有如下特征：(1)用益物权以对标的物的使用、收益为主要内容，即注重物的使用价值，并以对物的占有为前提。担保物权对标的物的占有的目的在于权利的公示，而非在于标的物的使用。(2)用益物权在性质上主要体现为不动产物权，而担保物权的标的既可以是动产，也可以是不动产，甚至可以是权利(权利质押)。(3)用益物权是他物权、有期限物权，这一点区别于所有权。

　　二、土地承包经营权

　　土地承包经营权，是指由公民或集体组织，对国家所有或集体所有的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等，依照承包合同的规定而享有的占有、使用和收益的权利。

　　土地承包经营权通过订立承包合同方式确立，根据《物权法》第127条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

　　承包经营期限：根据《物权法》的规定，耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年到50年。林地的承包期为30年至70年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。如果采取互换、转让方式流转土地承包经营权的情况下，如果没有办理登记手续的，不得对抗善意第三人。在承包期内，承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照法律规定获得相应补偿。

　　三、建设用地使用权

　　(一)概述

　　建设用地使用权，是指民事主体依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的一项民事权利。建设用地使用权独立于土地所有权而存在。

　　(二)建设用地使用权的取得

　　建设用地使用权的取得方式有出让、划拨等方式。其中划拨是无偿取得使用权的方式，因此法律严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

　　《物权法》规定，凡是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，都应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　建设用地使用取得还必须向登记机关办理登记，登记是建设用地使用权设立的条件。

　　(三)建设用地使用权的流转

　　权利人取得建设用地的使用权后，除法律另有规定的以外，有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。因此实际上建设用地使用权与建筑物所有权采取“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则。

　　根据《物权法》第149条的规定，如果建设用地使用权用于住宅建设的，当住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期。