2010年注册会计师考试《经济法》冲刺串讲(10)

　　【考点复习】特种买卖合同---2

　　1.分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。

　　3.试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。

　　5、商品房买卖合同

　　(1)销售广告的性质认定。

　　就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。即使未订入合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，承担违约责任。

　　(2)商品房预售合同的效力。

　　出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。

　　(3)被拆迁人的优先权。

　　拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

　　(4)商品房买卖中法定解除权的行使。

　　第一，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;

　　第二，因房屋质量问题严重影响正常居住使用;

　　第三，房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的;

　　第四，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;

　　第五，约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

　　(5)可以适用惩罚性赔偿金的情形。

　　在下列情形下，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金：

　　第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;

　　第三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　(6)商品房买卖合同与贷款合同的效力关系。

　　第一，贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失。

　　第二，商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。