2011年注册会计师考试《经济法》预习讲义(69)

　　3、不动产买卖合同与物权登记(2009年原制度单选题、2009年新制度单选题)(P343)

　　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　【例题1·单选题】甲拟移民国外，遂与乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是( )。(2009年原制度)

　　A、合同尚未生效

　　B、合同生效，但是甲有权解除合同

　　C、合同生效，乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任

　　D、合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失

　　【答案】C

　　【例题2·单选题】甲向乙购买房屋一套，并已支付一半价款，剩余价款约定在过户登记手续办理完毕后2个工作日内付清。乙在办理房屋过户登记手续前反悔，要求解除合同。甲诉至法院，要求乙继续履行合同。下列表述中，正确的是( )。(2009年新制度)

　　A、房屋产权未过户，合同尚未生效

　　B、房屋产权未过户，合同尚未成立

　　C、合同已经生效，但法院应当判决解除合同，乙赔偿甲的损失

　　D、合同已经生效，乙应当继续履行合同

　　【答案】D

　　【例题3·多选题】郑某开办公司资金不足，其父将3间祖屋以25万元卖给即将回国定居的郭某，但其父还未来得及办理过户手续即去世。郑某不知其父卖房一事，继承了这笔房款及房屋，并办理了登记手续。随后，郑某以3间祖屋作抵押向陈某借款10万元，将房产证交给了陈某，但没有办理抵押登记。根据物权法律制度的规定，下列说法中，正确的有( )。

　　A、郑某的父亲与郭某之间的房屋买卖合同有效

　　B、郑某享有房屋的所有权

　　C、郑某在其父亲去世后，有义务协助郭某办理房屋过户手续

　　D、陈某对房屋不享有抵押权

　　【答案】ABCD

　　【解析】(1)选项AC：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力;(2)选项B：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力;(3)选项D：不动产的抵押必须办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。

　　【例题4·多选题】2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋。根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的有( )。

　　A、王某无权请求丁某返还房屋

　　B、王某有权请求丁某返还房屋

　　C、小王无权请求丁某返还房屋

　　D、小王有权请求丁某返还房屋

　　【答案】AC

　　【解析】(1)选项A：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。在本案中，王某与丁某之间的房屋买卖合同虽未办理产权转移登记，但不影响买卖合同的效力，丁某取得对房屋的合法占有，王某无权请求丁某返还房屋;(2)选项C：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在本案中，小王在王某死后取得该房屋所有权，丁某有权依据合同请求小王履行产权过户登记义务，小王无权请求返还房屋。

　　【例题5·多选题】2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。如杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列选项中，正确的有( )。

　　A、杜某无权请求丁某返还房屋

　　B、杜某有权请求丁某返还房屋

　　C、杜某无权请求叶某返还房屋

　　D、杜某有权请求叶某返还房屋

　　【答案】BC

　　【解析】(1)选项B：根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本题中，小王将继承的房屋出卖给杜某并办理过户登记，杜某取得房屋所有权。因此，杜某有权请求丁某返还房屋;(2)选项C：根据《合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本题中，房屋在杜某买受前已经租赁给叶某使用。因此，杜某无权请求叶某返还房屋。

　　【例题6·多选题】2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。关于小王和杜某之间的房屋买卖，根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的有( )。

　　A、交付标的物是房屋买卖合同的有效要件

　　B、小王必须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某

　　C、房屋所有权转移自记载于不动产登记簿时发生效力

　　D、该房屋的利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记

　　【答案】BCD

　　【解析】(1)选项B：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，该物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记;(2)选项C：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，房屋 所有权转移自记载于不动产登记簿时发生效力;(3)选项D：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。