2011年注册会计师考试《经济法》预习讲义(69)

　　四、物权变动

　　(一)不动产的物权变动(P341-342)

　　1、不动产物权变动的情形(2009年新制度多选题)

　　(1)登记生效

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　【解释】房屋买卖、建设用地使用权和不动产的抵押必须登记，登记生效。

　　(2)物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记

　　①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

　　②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

　　③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。(2008年综合题)

　　【解释】上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。

　　(3)物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件

　　①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。

　　(4)依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　【解释】自然资源的所有权虽然可以不登记，但如果在自然资源上设定用益物权和担保物权时，仍应办理登记。

　　【例题1·单选题】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有( )。

　　A、中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权

　　B、中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权

　　C、中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权

　　D、中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权

　　【答案】B

　　【解析】(1)选项A：中州公司取得该块土地的建设用地使用权并办理审批手续，属于合法建造房屋，但其享有建设用地使用权并不是取得房屋所有权的原因;(2)选项BCD：因合法建造、拆除房屋等“事实行为”设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。