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2011年注册会计师考试《经济法》预习讲义(69)

2011注册会计师考试预计将于9月10日-11日举行,考试吧提供了“2011年注册会计师考试《经济法》预习讲义”,帮助考生梳理知识点。

  【例题4·多选题】甲继承了一套房屋,甲在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙,甲办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。关于甲、乙、丙三方的关系,根据《物权法》的规定,下列表述中,正确的有( )。

  A、甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效

  B、乙对房屋的占有是合法占有

  C、乙可以请求人民法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效

  D、丙已取得该房屋的所有权

  【答案】BD

  【解析】(1)选项AB:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。在本题中,甲与乙之间的房屋买卖合同有效,乙根据房屋买卖合同而合法占有该房屋,但乙因未进行产权登记而不能取得该房屋的所有权;(2)选项CD:甲与丙之间的房屋买卖合同有效,丙因进行了产权登记而取得了该房屋的所有权。

  【例题5·多选题】甲与乙签订房屋买卖合同,将一幢房屋卖与乙。双方约定,一方违约应支付购房款35%的违约金。但在交房前甲又与丙签订合同,将该房卖与丙,并与丙办理了过户登记手续。下列选项中,正确的有( )。

  A、乙可以自己与甲签订的合同在先,主张甲与丙签订的合同无效

  B、乙有权要求甲收回房屋,实际履行合同

  C、乙不能要求甲实际交付该房屋,但可要求甲承担违约责任

  D、乙要求甲支付违约金时,如果约定的违约金过分高于给乙造成的损失,甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少

  【答案】CD

  【解析】(1)选项A:甲乙之间、甲丙之间的房屋买卖合同,均属于债权合同,根据债的平等性原理,其效力并无时间先后之分;(2)选项BC:丙依法取得了房屋的所有权,乙无权要求甲收回房屋,但由于甲的违约行为,乙可以要求甲承担违约责任;(3)选项D:关于商品房买卖合同的司法解释,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少。

表8-3 不动产的物权变动

 

具体情形

 

登记生效

(1)房屋买卖
(2)建设用地使用权的取得
(3)不动产的抵押

 

 

物权变动不以登记为生效要件,但事后处分时仍要登记,未经登记,不发生物权效力

(1)因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力
(2)因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力
(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力

物权变动不以登记为生效要件,而是以登记为对抗要件

(1)土地承包经营权
(2)地役权
(3)宅基地使用权

可以不登记

依法属于国家所有的自然资源


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