2011年注册会计师考试《经济法》预习讲义(72)

　　二、抵押(P357-363)

　　(一)抵押权的设定

　　1、抵押权的取得，可以基于法律行为(签订抵押合同)，也可以基于事实行为(继承或者善意取得抵押权)。抵押权的设定是指基于法律行为取得抵押权。

　　2、订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有;但该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。

　　【相关链接】质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有，但“流质条款”的无效不影响质押合同其他部分的效力。(P363)

　　3、抵押物(2009年新制度单选题、2009年原制度多选题)

　　(1)学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施，不能抵押;但当事人以其教育设施、医疗卫生设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。

　　(2)所有权、使用权不明或者有争议的财产，不能抵押。

　　(3)依法被查封、扣押、监管的财产，不能抵押;已经设定抵押的财产被查封、扣压的，不影响抵押权的效力。

　　(4)经法定程序确认为违法、违章的建筑物，不能抵押。

　　(5)城市房地产：“房随地走、地随房走”

　　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押;以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

　　(6)农村集体土地：只能“地随房走”、不能“房随地走”

　　乡镇、村企业的建设用地使用权不得“单独”抵押;以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。在实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

　　(7)以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押物。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿。(2008年综合题)

　　(8)当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效(耕地不能抵押)。

　　(9)只有以招标、拍卖、公开协商等方式取得的“荒地”等土地承包经营权，才可以抵押。

　　【例题1·单选题】根据物权法律制度的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是( )。(2009年新制度)

　　A、工厂的半成品

　　B、正在建造的船舶

　　C、以招标方式取得的荒地的土地承包经营权

　　D、土地所有权

　　【答案】D

　　【例题2·单选题】北京市甲公司与乙银行签订借款合同，约定甲公司以其所有的A大厦及其建设用地使用权为抵押物，贷款5000万元。双方办理抵押登记手续后，乙银行发放了贷款。甲公司后又在A大厦项目所在地块上增建了一幢商务配楼，尚未竣工。甲公司因另案被法院判决支付巨额债务，无法偿还乙银行的贷款。根据物权法律制度的规定，下列各项中，正确的是( )。

　　A、商务配楼使用了乙银行拥有抵押权的土地，当然成为抵押物的一部分

　　B、商务配楼是在建工程，不得抵押、拍卖、转让

　　C、乙银行请求法院拍卖抵押物时，可以请求法院只拍卖A大厦和整个项目地块的建设用地使用权，而不拍卖商务配楼的房屋所有权

　　D、乙银行可以请求法院将A大厦和商务配楼以及整个项目地块的建设用地使用权一同拍卖，但无权就商务配楼拍卖所得价款优先受偿

　　【答案】D

　　【解析】以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押物。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿。