2011年注册会计师考试《经济法》预习讲义(81)

　　5、租金的支付期限

　　对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用以下规则：

　　(1)租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付;

　　(2)租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。

　　6、买卖不破租赁(2003年单选题、2005年单选题)

　　(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。

　　【解释】所有的所有权让与均不破租赁，并非局限于买卖。

　　(2)出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

　　【解释】只有在房屋租赁中才有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。

　　【相关链接】(1)先出租后抵押的，租赁合同优先;(2)先抵押后出租的，抵押权优先。

　　【例题1·单选题】甲公司将所属设备租赁给乙公司使用。租赁期间，甲公司将用于出租的设备卖给丙公司。根据合同法律制度的规定，下列表述正确的是( )。(2003年)

　　A、甲公司在租赁期间不能出卖出租设备

　　B、买卖合同有效，原租赁合同继续有效

　　C、买卖合同有效，原租赁合同自买卖合同生效之日起终止

　　D、买卖合同有效，原租赁合同须经丙公司同意后方继续有效

　　【答案】B

　　【例题2·单选题】甲与乙订立租赁合同，将自己所有的一栋房屋租赁给乙使用。租赁期间，甲在征得乙同意后，将房屋卖给丙，并转移了所有权。下列有关该租赁合同效力的表述中，正确的是( )。(2005年)

　　A、租赁合同在乙和丙之间继续有效

　　B、租赁合同自动解除

　　C、租赁合同自动解除，但是甲应当对乙承担违约责任

　　D、租赁合同自动解除，但是丙应当另行与乙订立租赁合同

　　【答案】A

　　【例题3·多选题】甲将自己的房屋出租给乙，租期为2年，在租赁期间，甲又与丙签订了房屋买卖合同。根据合同法律制度的规定，下列表述中，正确的有( )。

　　A、甲与丙签订的买卖合同无效，因为甲未取得乙的同意

　　B、甲应当提前通知乙房屋将要出售

　　C、乙在同等条件下有权优先于丙购买该房屋

　　D、如丙购买了房屋，则丙有权决定甲、乙之间的原房屋租赁合同是否继续执行

　　【答案】BC

　　7、房屋租赁合同(2010年新增)(P405)

　　房屋租赁合同，除了要遵守一般租赁合同的规定以外，还要注意以下问题：

　　(1)房屋租赁的无效与处理

　　房屋租赁合同存在下列情形时，合同无效：

　　①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效;但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效;但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效;但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

　　(2)房屋租赁中承租人的优先权

　　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　【解释1】这是房屋租赁合同中特别为承租人设计的优先购买权，只有房屋租赁规定了优先购买权，其他标的物租赁并不适用优先购买权。

　　【解释2】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

　　【解释3】出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　【解释4】具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(1)房屋共有人行使优先购买权的;(2)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(3)出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的;(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　(3)房屋租赁中同住人的权利

　　①承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

　　②承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应当支持。

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