2.抵押登记
(1)登记是抵押权的生效条件(.必须登记的)
根据《物权法》的规定有：一、建筑物和其他土地附着物;二、建设用地使用权;三、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;四、正在建造的建筑物。
提示：不动产的抵押必须办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。考生应注意的是：抵押合同自签订之日起成立并生效，是否登记不影响抵押合同的生效，只影响抵押权的设立。
【例题·多选题】郑某开办公司资金不足，其父将3间祖屋以25万元卖给即将回国定居的郭某，但其父还未来得及办理过户手续即去世。郑某不知其父卖房一事，继承了这笔房款及房屋，并办理了登记手续。随后，郑某以3间祖屋作抵押向陈某借款10万元，将房产证交给了陈某，但没有办理抵押登记。下列哪些选项是正确的?
A.郑某的父亲与郭某之间的房屋买卖合同有效
B.郑某享有房屋的所有权
C.郑某在其父亲去世后，有义务协助郭某办理房屋过户手续
D.陈某对房屋不享有抵押权
『正确答案』ABCD
『答案解析』(1)郑某的父亲和郭某之间虽然没有办理房屋过户登记手续，但并不影响房屋买卖合同的效力，他们之间的房屋买卖合同是有效的，郭某虽未取得房屋的所有权，但享有合同债权，故A正确;(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。郑某的父亲与郭某未办理房屋过户登记手续，房屋仍然属于郑某父亲所有，郑某自其父亲死亡时，可以在继承开始时取得该房屋的所有权，郑某实际取代了其父在房屋买卖合同中当事人的地位，所以郑某有义务协助郭某办理房屋过户手续，故BC正确;(3)以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因为郑某和陈某之间的抵押未办理抵押登记，因此抵押权不成立，陈某对房屋不享有抵押权，D项说法正确。
(2)登记为对抗第三人的效力(可以不登记)
生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，或者以《物权法》规定的动产设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。因此，对这些财产是否进行抵押登记，完全由当事人决定。抵押合同自签订之日起成立并生效，只是未登记的，不能对抗善意第三人。
举例：甲企业以生产设备作为抵押向乙银行贷款1000万元，双方4月1日签订了抵押合同，4月10日办理了抵押登记。抵押合同的生效日期为4月1日，抵押权设立的时间为4月1日。但4月10日登记后，如果甲企业未经乙银行同意擅自转让抵押权，乙银行可以对抗第三人;如果未经登记，则不能对抗善意第三人。
(二)抵押权的效力
1.抵押人的权利
(1)抵押物的占有权。一般情况下，抵押权的效力不及于抵押物的孳息。但是，债务人不履行到期债务致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
举例：甲、乙企业签订10万元的买卖合同，甲企业以自己空置厂房设定抵押。债务人甲企业到期不能支付货款，该厂房于2008年1月1日被人民法院依法扣押。自扣押之日起，债权人乙企业有权收取该厂房出租得的租金。(法定孳息)。
(2)抵押物的收益权
①先抵押后出租的，抵押权优先
抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已经抵押的财产出租时，如果抵押人“未告知”承租人财产已经抵押的，“抵押人”对承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人“已经书面告知”承租人该财产已经抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由“承租人自己”承担。
②先出租后抵押的，租赁合同优先
抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
举例：甲、乙签订房屋租赁合同，甲将自己的房屋出租给乙，租赁期间为2008年1月1日-2008年12月31日。4月1日，甲以该房屋作抵押向丙借款100万元，借款期限为6个月，抵押时甲书面告知了承租人乙。10月1日，由于甲到期不能清偿债务，经拍卖，房屋转移给丁。根据规定，对于先出租后抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期限内(2008年12月31日前)对抵押权的受让人丁继续有效。
(3)抵押物的处分权
抵押期间，抵押人经抵押权人“同意”转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
提示：抵押财产转让要生效是以抵押权人的同意为条件的。
【例题·多选题】甲公司向某银行贷款100万元，乙公司以其所有的一栋房屋作抵押担保，并完成了抵押登记。现乙公司拟将房屋出售给丙公司，通知了银行并向丙公司告知了该房屋已经抵押的事实。乙、丙订立书面买卖合同后到房屋管理部门办理过户手续。下列哪些说法是正确的?( )
A.不论银行是否同意转让，房屋管理部门应当准予过户，但银行仍然对该房屋享有抵押权
B.如丙公司代为清偿了甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户
C.如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户
D.如甲公司清偿了银行债务，则不论银行是否同意，房屋管理部门均应当准予过户
『正确答案』BD
『答案解析』(1)抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，因此A项错误，B项正确;(2)根据《物权法》第191条第2款的规定，必须是受让人丙公司代为清偿了甲公司对银行的债务，该转让行为才有效，仅提出代为清偿承诺的则不可以，因此C项错误;(3)抵押的设定目的就是为了担保债权的实现，如果本案中甲公司已经清偿了银行的债务，那么甲公司与银行之间的债权债务关系就消灭了，因此而设定的担保也随之消灭，即此种情况下银行则不再对房屋享有抵押权，那么乙公司可以对房屋进行自由买卖，不再受银行的限制，因此D项正确。
【例题·多选题】陈某向贺某借款20万元，借期2年。陈某以自己的房屋提供抵押担保并办理了登记。抵押期间，谢某向陈某表示愿意以50万元购买陈某的房屋。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是( )。
A.陈某将该房屋卖给谢某应得到贺某的同意
B.如陈某经贺某同意将该房屋卖给了谢某，则应将转让所得价款提前清偿债务或者提存
C.如谢某代为偿还20万元借款，则陈某的转让行为无须得到贺某同意
D.如谢某代为偿还20万元借款，则陈某的转让行为还须得到贺某同意
『正确答案』ABC
『答案解析』(1)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，故AB正确;(2)抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，故C正确;D错误。
2.抵押权人的权利
(1)保全抵押物
如果抵押物受到抵押人或第三人的侵害，抵押权人有权要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失。
(2)放弃抵押权
主债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
举例：A企业向B银行贷款100万元，A企业以机器设备设定抵押，同时C企业以厂房设定抵押。如果债权人B银行放弃“主债务人”A企业提供的抵押，则C企业在其放弃权利的范围内免除担保责任。
(3)抵押权变更顺位
抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人“书面同意”，不得对其他抵押权人产生不利影响。
(4)优先受偿权
在债务人不履行到期债务时，抵押权人有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先于普通债权人受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款不足清偿债权的，不足清偿的部分由债务人按普通债权清偿。
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