2011注册会计师考试《经济法》基础讲义(57)

　　5.买卖合同的特别解除规则

　　标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值明显受损害的，当事人可以就数物解除合同。

　　6.分期付款合同

　　分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同，出卖人解除合同的，双方应互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

　　【例题·多选题】赵某购买某汽车销售公司的轿车一辆，总价款20万元，约定分10次付清，每次两万元，每月的第一天支付。赵某按期支付六次共计12万元后，因该款汽车大幅降价，赵某遂停止付款。下列哪些表述是正确的(　)

　　A.汽车销售公司有权要求赵某一次性付清余下的八万元价款

　　B.汽车销售公司有权通知赵某解除合同

　　C.汽车销售公司有权收回汽车，并且收取赵某汽车使用费

　　D.汽车销售公司有权收回汽车，但不退还赵某已经支付的12万元价款

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』(1)分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。本案中，赵某与汽车销售公司之间签订的是分期付款的买卖合同，赵某在支付12万合同价款后拒绝支付，未支付货款8万，达到了全部价款的五分之二，超过了法定的五分之一的界限。出卖人即汽车销售公司有权要求赵某一次性支付剩余8万元的价款或解除合同，因此AB项正确;(2)出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。据此可知，如果汽车销售公司选择解除合同的话，汽车销售公司有权收回汽车，返还赵某已经支付的12万元价款，同时要求曾某支付汽车使用费，因此C项正确，D项错误。

　　7.试用买卖

　　(1)试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买;

　　(2)买受人已无保留地支付部分或者全部价款的，视为购买;

　　(3)买受人对标的物进行试用以外的行为(如出租、出售)，视为同意购买。

　　8.招标投标

　　(1)招标公告属于要约邀请;投标人投标属于要约;招标人定标属于承诺。

　　(2)中标人在接到中标通知后，在指定的期间、地点与招标人签订书面合同，买卖合同正式成立。

　　9.商品房买卖合同(2010新增)

　　(1)出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。

　　(2)被拆迁人的优先权。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

　　(3)司法解释规定了商品房买卖合同中解除权行使(这些情形均属于出卖人构成根本违约的情形，实际上《合同法》第94条规定的具体化)的情形：

　　①因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;

　　②因房屋质量问题严重影响正常居住使用;

　　③房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积误差比绝对值超过3%的;

　　④出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;

　　⑤约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

　　(4)在下列情形下，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金：

　　①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;

　　③故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　④故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　⑤故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　(5)商品房买卖合同与贷款合同的效力关系。第一，贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可以归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失。第二，商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。

　　【例题·多选题】某房地产开发公司在销售中被查出大量欺诈消费者的事实。下列哪些情形中，买受人可以请求该公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求该公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任(　)。

　　A.该公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实

　　B.该公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实

　　C.该公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实

　　D.该公司故意隐瞒所售房屋存在严重质量问题的事实

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;正确答案是ABC。

　　2011注册会计师考试时间：9月17日至18日

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