2011注册会计师考试《经济法》基础讲义(57)

　　(一)租赁合同的一般规定

　　1.租赁合同的期限

　　租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

　　2.不定期租赁

　　(1)租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

　　(3)租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　提示：对于不定期租赁，“双方当事人”均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　3.维修义务

　　在租赁合同中，出租人应当履行租赁物的维修义务;

　　4.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　【例题·多选题】甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的(　)

　　A.甲有权要求解除与乙的租赁合同

　　B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失

　　C.甲有权要求丙搬出房屋

　　D.甲有权要求丙支付租金

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』(1)承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙未经出租人甲同意擅自将房屋转租，出租人甲有权要求解除与承租人乙之间的租赁合同，因此A项正确;(2)承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。据此可知，即便是在承租人同意转租的情况下，第三人对租赁物造成损失的，承租人承担赔偿责任。本题中，出租人乙没有经过出租人甲的同意转租给丙，就丙对墙面的损害，甲有权要求乙承担损害赔偿责任，因此B项正确;(3)甲没有同意乙转租给丙，且甲、丙之间也没有任何租赁协议，甲是房屋的所有人，甲有权要求丙搬出房屋，因此C项正确;(4)本题中，甲丙之间没有租赁协议，甲无权要求丙支付租金，因此D项错误。

　　5.租金的支付期限

　　对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用以下规则：

　　(1)租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付;

　　(2)租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。

　　6.买卖不破租赁(重点)

　　(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。

　　提示：所有的所有权让与均不破租赁，并非局限于买卖。

　　(2)出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

　　解释：只有在房屋租赁中才有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。

　　提示：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　房屋共有人行使优先购买权的;出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的;第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　【例题·单选题】甲公司将所属设备租赁给乙公司使用。租赁期间，甲公司将用于出租的设备卖给丙公司。根据合同法律制度的规定，下列表述正确的是(　)。

　　A.甲公司在租赁期间不能出卖出租设备

　　B.买卖合同有效，原租赁合同继续有效

　　C.买卖合同有效，原租赁合同自买卖合同生效之日起终止

　　D.买卖合同有效，原租赁合同须经丙公司同意后方继续有效

　　『正确答案』B

　　7.租赁合同的解除与延期

　　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　2011注册会计师考试时间：9月17日至18日

　　2011注册会计师考试大纲汇总(专业阶段+综合阶段)

　　2011注册会计师考试《经济法》章节精编习题汇总

　　考前必看：2011注册会计师考试强化阶段复习指导