2011注册会计师考试《经济法》基础讲义(57)

　　(二)房屋租赁合同(2010新增)

　　房租租赁合同，是指以不动产房屋为租赁标的物的租赁合同。作为一种特殊租赁合同，除了要遵守一般租赁合同的规定以外，还要注意以下问题：

　　1.房租租赁的无效与处理

　　房屋租赁合同存在下列情形时，合同无效：

　　(1)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

　　提示：但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　(2)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

　　提示：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

　　2.房屋租赁中同住人的权利

　　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

　　五、融资租赁合同

　　融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同

　　解释：融资租赁合同有三方当事人：出租人、承租人、出卖人;包括两个合同：融资租赁合同、买卖合同。

　　1.出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。

　　2.租赁物不符合约定的，出租人不承担责任;但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干涉选择租赁物的除外。

　　3.在融资租赁合同中，承租人承担租赁物的维修义务。

　　4.在融资租赁合同中，承租人占有租赁物期间。租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人对第三人不承担赔偿责任。

　　5.承租人破产的，租赁物不属于破产财产。

　　6.在融资租赁合同中，出租人和承租人对租赁期间届满租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，租赁物的所有权归“出租人”。

　　【例题·多选题】甲根据乙的选择，向丙购买了1台大型设备，出租给乙使用。乙在该设备安装完毕后，发现不能正常运行。下列哪些判断是正确的(　)

　　A.乙可以基于设备质量瑕疵而直接向丙索赔

　　B.甲不对乙承担违约责任

　　C.乙应当按照约定支付租金

　　D.租赁期满后由乙取得该设备的所有权

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』(1)出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利，A正确;(2)租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任， B正确;(3)承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同，收回租赁物，C正确;(4)出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人，D错误。

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