四、物权变动
(一)不动产的物权变动
1.不动产物权变动的基本规则
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
根据这条规定，不动产登记采用登记生效主义，即不动产的物权变动不仅需要当事人的法律行为或其他法律事实，还需要登记这个法律事实才能完成不动产物权的变动。如当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了所有权转让登记以后，才能发生房屋所有权变动的法律后果。即使双方当事人支付了价款，交付了房屋，只要没有办理所有权变动的登记，不发生房屋所有权变动的法律后果。
所谓“法律另有规定的除外”的情形主要有三种：
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可以不登记的 |
依法属于国家所有的自然资源 |
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他物权的变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件的 |
（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
（3）已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 |
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非以法律行为发生的不动产物权变动也不要求以登记为生效要件 |
（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。
（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 |
获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。（取得时可以不登记，转让时要登记） |
【相关考点】以不动产设立抵押时，应当办理抵押登记(未经登记，不发生法律效力)。
【例题·单选题】甲将自己的一间私房作价2万元转让给乙，乙略加修缮后，居住一年后以4万元的价格转让给丙，丙居住一年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让都签订了买卖合同，但均未办理过户登记手续。在丁居住期间，该房屋价格涨至20万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于( )。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
『正确答案』A
『答案解析』本题考核点是不动产的物权变动。房屋所有权的转移以登记为生效要件。本题中的几次转让均未办理过户登记手续，所以房屋所有权并未发生转移。
2.不动产物权的登记规则
(1)登记地点。
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。
(2)登记簿与权属证书。
不动产物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力。在办理完登记簿上的登记手续以后，登记机关发给不动产权属证书，不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
(3)更正登记与异议登记。
①更正登记是为了彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免真正权利人因为不动产登记簿上不真实的记载遭受损害。根据《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
②异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。异议登记使得登记簿上记载的权利失去权利推定效力，第三人不得主张基于登记产生的公信力。为了避免登记效力因异议登记而长期处于不稳定状态，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，异议登记失效。如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
(4)预告登记。
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
【考题·多选题】甲向乙出售房屋并订立买卖合同。双方约定：乙应在一年内分期支付完毕价款;甲先将房屋交付乙使用，一年后转移所有权。房屋交付后，双方前往房屋登记机构办理了预告登记。下列表述中，正确的有( )。(2009年试题·旧)
A.乙已取得房屋所有权
B.若甲未经乙同意，将房屋另行出卖给丙，则甲、丙的买卖合同无效
C.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丁，该抵押行为不能发生物权效力
D.若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合同，则预告登记失效
『正确答案』CD
『答案解析』本题考核点是物权预告登记。根据《物权法》的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本题中，由于双方没有办理正式的登记，因此乙并没有取得房屋所有权，A选项的说法是错误的;预告登记的作用在于使得权利人擅自处分不动产时不发生物权变动效力，而对合同的效力没有影响，因此甲丙签订的买卖合同还是有效的，B选项说法错误，C选项说法正确;预告登记后，债权消灭的，预告登记失效，因此D选项的说法正确。
(5)不动产买卖合同与登记。
在不动产买卖中，买卖合同的效力与办理登记没有必然联系。《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
【例题·单选题】张某与某新建小区开发商签订了房屋买卖合同，但未办理产权登记手续。后开发商将该房屋卖给不知情的李某，且办理了产权登记手续。下列说法正确的是( )。
A.该房屋的所有权归张某
B.该房屋的所有权归李某
C.张某与开发商签订的房屋买卖合同由于未办理产权登记而归于无效
D.李某与开发商办理的产权登记由于张某签订合同在先而归于无效
『正确答案』B
『答案解析』本题考核点是物权变动。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。所以A选项错误;B选项正确。买卖合同的效力与办理登记没有必然联系，所以C选项和D选项错误。本题中，张某可以依据合同要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是对于其所要购买的房屋不能再拥有产权了。
(6)登记机构禁止作为的行为。
登记机构不得有下列行为：①要求对不动产进行评估;②以年检等名义进行重复登记;③超出登记职责范围的其他行为。
(二)动产的物权变动
1.一般规定
(1)动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。动产物权的类型主要有动产所有权、动产质押、动产抵押、留置权等。根据这条规定，动产物权的变动以交付为标准，故当事人虽然就动产所有权移转达成协议，但在未交付标的物以前，所有权并不发生移转。该条规定的“法律另有规定的除外”情形，主要是指动产抵押权的设立等情形。《物权法》第二十八条、二十九条、三十条的规定同样适用于动产。
《物权法》第28条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第29条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第30条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
【考题·多选题】下列情形中，不发生标的物所有权转移的有( )。(2009年试题·旧)
A.甲委托乙保管名贵字画一幅，已交付
B.甲借给乙现金100元，已交付
C.甲赠送乙手机一部，已交付
D.甲将自己的汽车出租给乙，已交付
『正确答案』AD
『答案解析』本题考核点是物的所有权转移。选项A中乙仅是负责保管，选项D中乙仅取得的是使用权，均没有发生所有权的转移，因此要选;选项B和选项C都发生了所有权转移，因此不选。(对于选项B，实际上该100元货币的所有权已经发生了转移。)
(2)船舶、航空器和机动车等贵重动产的物权变动采取登记对抗主义。因此船舶、航空器和机动车等贵重动产以交付为物权变动的要件，但登记具有对抗效力。因此当事人交付后没有办理登记，虽取得该贵重动产的物权，但该物权不能对抗善意第三人。
【举例】甲乙达成协议，甲将自己所有的一辆汽车以5万元的价格转让给乙，约定三天后交车办手续。第二天，不知情的丙向甲表示愿意以6万元购买该车，甲于当天将该车交给丙，并办理了过户手续。乙要求丙返还该车时，丙可以拒绝。因为，当事人虽然就动产所有权移转的问题达成了协议，但在尚未交付标的物以前，所有权并不移转。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。(乙可以依据达成的协议向甲追究违约责任)
【考题·多选题】下列物权中，其设立、变更未经登记即可发生效力的有( )。(2009年试题·旧)
A.建设用地使用权
B.机动车所有权
C.地役权
D.土地承包经营权
『正确答案』BCD
『答案解析』本题考核点是物权变动。根据《物权法》规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立，因此A不选;地役权和土地承包经营权均自合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请登记;未经登记，不得对抗善意第三人，因此选项C和D要选;机动车属于动产，以交付时作为所有权转移时间，而不是登记，因此选项B要选。
2.动产交付的方式
在法律上，交付是指将物或提取标的物的凭证移转给他人占有的行为。交付通常指现实交付，即直接占有的移转。
以下几种交付方式，也可以发生与现实交付同样的法律效果：
(1)简易交付
所谓简易交付，是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的(如寄托、租赁、借用等)，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。
(2)指示交付
所谓指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与受让人，以代替现实交付。
(3)占有改定
所渭占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物由出让人继续占有，受让人取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付，并在双方达成物权让与合意时，视为已经交付。
【例题·单选题】甲将自己所有的汽车出租给乙使用，租期未满时，甲又将该汽车卖给丙，甲将其享有的对乙的出租期满后的返还汽车请求权让与给丙。此种交付方式属于( )。
A.现实交付
B.简易交付
C.指示交付
D.占有改定
『正确答案』C
『答案解析』本题考核点是指示交付。指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。本题中，如果甲将汽车出租给乙后，租期未满时，甲又将该汽车卖给乙，则属于简易交付。
【例题·单选题】甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以5万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。此种交付方式属于( )。
A.现实交付
B.简易交付
C.指示交付
D.占有改定
『正确答案』D
『答案解析』本题考核点是占有改定。占有改定，指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付。本题中，如果成交后，甲当即将画取走，则属于现实交付。
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