二、各类所有权
(一)国家所有权
国家所有权是国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
1.国有财产的行使，除法律另有规定的以外，均由国务院代表国家行使所有权。在具体实施上，则由占有国有财产的各级国家机关和企事业单位行使。未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效的限制。
2.国家所有权的客体包括：(1)城市土地、矿藏、水流、海域;(2)无线电频谱资源;(3)国防资产;(4)法律规定属于国家所有的野生动植物资源;(5)森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外;(6)法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地及铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，属于国家所有;(7)法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
【例题·单选题】下列财产中，只能属于国家所有权客体范围的是( )。
A.土地
B.房屋
C.森林
D.矿藏
『正确答案』D
『答案解析』本题考核点是国家所有权。土地和森林可以是集体所有，房屋可以是个人所有。矿藏一定是国家所有。
(二)劳动群众集体所有权
劳动群众集体所有权是指劳动群众集体组织占有、使用、收益和处分其财产的权利。
1.劳动群众集体组织所有权的客体可以是除法律规定只能属于国家所有权客体以外的其他任何财产。地下的矿产资源属于国家所有。
2.劳动群众集体组织所有权的各项权能可以由集体组织自己行使，也可以将其所有权的权能转移给个人行使。《物权法》将集体所有区分为农民集体所有和城镇集体所有。
(三)私人所有权
私人所有权是私人依法享有的占有、使用、收益和处分其生产资料和生活资料的权利。私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
三、业主的建筑物区分所有权
(一)业主的建筑物区分所有权概述
1.建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系产生的成员权三种权利构成。专有所有权、共有权及成员权三种权利共同作为一个整体出现，不得分离。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。
2.建筑物区分所有权人在转让其权利时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。
3.《物权法》所称的业主是指依法登记取得或者根据物权法有关规定取得建筑物专有部分所有权的人。
(1)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。
(2)专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
(3)业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业可以请求业主承担连带责任。
(二)建筑物区分所有权的客体
区分所有权的客体包括专有部分和共有部分。
专有部分要求具有以下要件：(1)具有构造上的独立性，能够明确区分;(2)具有利用上的独立性，可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应认定为专有部分的组成部分。
共有部分包括共有部分及附属物、共用设施等。
|
专有部分的所有权 |
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 |
|
共有部分的共有权 |
业主对专有部分以外的共有部分（如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分）享有共有的权利。 |
|
业主的共有，分为：部分共有与全体共有。
属于全体业主共有的部分包括：建筑区划内的土地，建筑区划内的道路，建筑区划内的绿地，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位。 |
|
业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务，此项义务不得放弃。 |
|
成员权 |
业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 |
|
①一般事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。
②对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为则应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。 |
|
“业主人数”按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未实际交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。“专有部分面积”根据不同情况处理：一是按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。“建筑物总面积”则按照前项的统计总和计算。 |
【考题·多选题】根据物权法关于建筑物区分所有权的有关规定，下列选项中，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才能通过的事项有( )。(2008年试题)
A.选举业主委员会
B.制定和修改业主大会议事规则
C.改建、重建建筑物及其附属设施
D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
『正确答案』CD
『答案解析』本题考核点是业主共有部分建筑物的共同管理权。根据规定，业主对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为则应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
【考题·多选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建筑物区分所有权的表述中，错误的有( )。(2010年试题)
A.业主对于专有部分的占有、使用、收益和处分，不得损害其他业主的合法权益
B.业主对于共有部分的使用，应征得其他业主的同意
C.业主对于共有部分的使用权，应当按照业主专有部分建筑面积的比例来决定
D.业主大会选聘和解聘物业服务机构，应征求房地产开发商的意见
『正确答案』BCD
『答案解析』本题考核点是建筑物区分所有权。根据规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，因此选项A正确(不选);业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，使用共有部分时不需要征得其他业主同意，因此选项B、C错误;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人需要由业主共同决定，但不需要征求房地产开发商的意见，因此选项D错误。
【例题·多选题】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列说法正确的有( )。
A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入
B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有权利
C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权
D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，无须得到甲、乙、丙同意
『正确答案』AB
『答案解析』本题考核点是建筑物区分所有权的客体。该住宅楼的外墙、楼顶属于住户共有，所以选项A正确，选项D错误。三、四层间楼板不属于一层住户所有，一层住户对其不享有权利，故B项正确。住户出卖其专有部分的，不需其他住户同意，其他住户也没有优先购买权，故C项错误。
相关推荐：
2012年注册会计师《税法》随章测试题17套
2012注会《公司战略与风险管理》随章测试题12套
2012年注册会计师《审计》随章测试题29套
