2013注册会计师《经济法》基础讲义：第8章(1)

　　四、物权变动(记忆)

　　(一)不动产的物权变动

　　1.不动产物权变动的基本规则

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　【记忆提示】登记生效主义。

　　“法律另有规定的除外”主要是指个别不动产他物权的变动以登记为对抗要件的情形：(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。(2)地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。(3)已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

　　【记忆提示】登记对抗主义。

　　非以法律行为发生的不动产物权变动也不要求以登记为生效要件：(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。(4)上述这种情形的物权变动虽不以登记为生效要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。如甲死亡后，其房屋由继承人乙继承，虽然没有办理登记，但乙仍取得该房屋的所有权。现乙欲将该房屋转卖给丙，则乙应当先将房屋登记在自己名下，然后才能过户到丙的名下。否则，乙丙之间的买卖合同虽然生效，但是不能发生房屋所有权转移的效果。

　　【记忆提示】登记转移主义。

　　【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，下列物权变动中，以登记为变动要件的有(　)。

　　A.甲公司将一幅土地的建设用地使用权转让给乙公司

　　B.甲公司与乙公司之间订立合同，在甲的土地上设定地役权

　　C.甲公司将一架飞机的所有权转让给乙公司

　　D.自然人丙将其继承的房屋转让给丁，该房屋尚登记在其去世的父亲名下

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』本题考核物权变动的原则。不动产的物权变动以登记为变动要件。所以本题的正确答案是AD。

　　2.不动产物权的登记规则

　　不动产物权登记地点、登记方式等的具体规则是：

　　(1)登记地点。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

　　(2)登记簿与权属证书。不动产物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力。在办理完登记簿上的登记手续以后，登记机关发给不动产权属证书，不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　(3)更正登记与异议登记。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。异议登记是利害关系人对不动产登记记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意的补救措施。异议登记使得登记簿上记载的权利失去权利推定效力，第三人不主张基于登记产生的公信力。为了避免登记效力因异议登记而长期处于不稳定状态，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，异议登记失效。如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　(4)预告登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　(5)不动产买卖合同与登记。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　(6)登记机构禁止作为的行为。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取，登记机构不得有下列行为：①要求对不动产进行评估;②以年检等名义进行复登记;③超出登记职责范围的其他行为。

　　(二)动产的物权变动

　　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外。“法律另有规定的除外”情形，主要是指动产抵押权的设立等情形。船舶、航空器和机动车等贵重动产的物权变动采取登记对抗主义。

　　1.简易交付

　　简易交付，是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。

　　2.指示交付

　　动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

　　3.占有改定

　　动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

　　【例题·单选题】甲将一台电脑无偿借给乙使用，期限为3个月。在借用期内，甲和丙订立了买卖该电脑的合同，但未对电脑的交付问题进行约定。下列有关该电脑交付的表述中，正确的是(　)。

　　A.丙有权请求甲立即交付电脑

　　B.丙有权随时请求甲交付电脑，但应当给甲必要的准备时间

　　C.丙有权请求乙立即交付电脑

　　D.丙有权随时请求乙交付电脑，但应当给乙必要的准备时间

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考核动产的物权变动。因为买卖合同中，丙作为买方，有权随时请求甲交付电脑，但应当给甲必要的准备时间。

　　(三)所有权取得的特别规则

　　原始取得是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。原始取得的方法有：劳动生产、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物等。

　　1.善意取得

　　善意取得必须具备以下要件：

　　(1)受让人受让财产时主观上为善意。(【特别提示】注意时间点)

　　(2)以合理的价格有偿受让。(【特别提示】无偿取得财产不可以)

　　(3)依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　善意取得在当事人间发生如下法律效果：

　　(1)在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，受让人基于善意取得制度获得标的物所有权。对于动产来说，一旦善意取得成立，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利存在的除外。

　　(2)在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为发生债的法律关系，受让人承担向让与人支付价款的义务，不能基于让与人无权处分拒绝支付价款。

　　(3)在原权利人与让与人之间，原权利人可以要求让与人(无权处分人)承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利，但无权要求让与人返还原物。

　　在理解善意取得制度时，应当注意以下几点：

　　(1)除了动产可以适用善意取得制度外，不动产也可以适用善意取得制度。当然不动产的善意取得以登记为要件。

　　(2)对于遗失物、漂流物、隐藏物、埋藏物，由于所有权人可以要求返还标的物，因此，原则上不适用善意取得制度，但是在特定情形下，即所有权人超过两年期间仍没有主张原物返还请求权的，有善意取得制度的适用。赃物不适用善意取得制度。

　　(3)善意取得不但适用于所有权的取得，也适用于他物权的取得。因此，建设用地使用权、抵押权、质押权等他物权也可以适用善意取得制度。

　　2.拾得遗失物

　　遗失物，是指他人不慎丧失占有的动产。拾得人与权利人之间法律关系的处理规则是：(1)拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。(2)拾得人在返还遗失物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。但遗失人发布悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。(3)有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取;不知道的，应当及时发布招领公告。自发出招领公告之日起6个月内无人认领的，遗失物归国家所有。(4)拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。(5)拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。(【特别提示】深圳机场保洁员拾得黄金案)

　　如果遗失物通过转让为拾得人以外的第三人占有时，权利人可以主张以下权利：(1)权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。(2)如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，同样适用拾得遗失物的处理规则。

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