2013注册会计师《经济法》基础讲义：第8章(2)

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　　第二节　所有权制度

　　一、所有权的基本理论

　　(一)所有权的特征及权能(了解)

　　所有权，是指所有人依法对自己财产享有的占用、使用、收益和处分的权利。

　　1.所有权的特征

　　(1)完整性;

　　(2)绝对权;

　　(3)排他性;

　　(4)永久性。

　　2.所有权的权能

　　(1)占有权;

　　(2)使用权;

　　(3)收益权;

　　(4)处分权。

　　(二)征收与征用(记忆)

　　1.征收

　　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　2.征用

　　因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

　　二、各类所有权

　　(一)国家所有权(记忆)

　　国有财产的行使，除法律另有规定的以外，均由国务院代表国家行使所有权。未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效的限制。

　　国家所有权有最广泛的客体，具体包括：(1)城市土地、矿藏、水流、海域;(2)无线电频谱资源;(3)国防资产;(4)法律规定属于国家所有的野生动植物资源;(5)森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外;(6)法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地及铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，属于国家所有;(7)法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

　　【特别提示】这些财产有的只能作为国家所有权的客体，如(1)至(3)项中的财产。

　　(二)劳动群众集体所有权(记忆)

　　集体组织可以享有土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等的所有权，但不包括地下的矿产资源，因为矿产资源属于国家所有。《物权法》将集体所有区分为农民集体所有和城镇集体所有。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

　　(三)私人所有权(了解)

　　三、业主的建筑物区分所有权

　　(一)业主的建筑物区分所有权概述(了解)

　　建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系产生的成员权三种权利构成。专有所有权、共有权及成员权三种权利共同作为一个整体出现，不得分离。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。

　　建筑物区分所有权不同于传统的共有制度，其本质属性仍是单独所有，共有部分及成员权部分均是为单独所有服务的。因此，建筑物区分所有权人在转让其权利时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。

　　专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业可以请求业主承担连带责任。

　　(二)建筑物区分所有权的客体(记忆)

　　区分所有权的客体包括专有部分和共有部分。专有部分要求具备以下要件：(1)具有构造上的独立性，能够明确区分;(2)具有利用上的独立性，可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。

　　1.专有部分的所有权

　　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。(小品：装修)

　　本栋建筑物内的其他业主，应当认定为有利害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张为“有利害关系的业主”，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

　　2.共有部分的共有权

　　属于全体业主共有的部分一般包括：(1)建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。(2)建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。(3)建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。(4)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　3.成员权

　　业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《物权法》规定的业主共同行使权利的大部分事项，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。但是对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为则应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

　　【记忆提示】类似债权人会议的双比例通过规则。

　　【例题·单选题】“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制度的有关规定，下列关于业主大会选举业主委员会表决通过标准的表述中，正确的是(　)。

　　A.经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主或占总人数2/3以上的业主同意

　　B.经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意

　　C.经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主或占总人数超过1/2的业主同意

　　D.经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主且占总人数超过1/2的业主同意

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考核建筑物区分所有权中的成员权。《物权法》规定的业主共同行使权利的大部分事项，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。

　　4.物业服务合同。由建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。对于物业服务合同要注意以下几点：(1)物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分;(2)经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩拒绝支付物业费;(3)业主与物业的承租人、借用人或者企业物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业有权请求业主承担连带责任;(4)业主大会按照《物权法》第76条规定程序作出解聘物业服务企业决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利;(5)业主委员会或者业主可以请求确认以下合同或者合同相关条款无效：物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

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