2013注册会计师《经济法》基础讲义：第8章(3)

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　　第三节　用益物权制度

　　一、用益物权的基本理论(了解)

　　用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括：

　　(1)土地承包经营权;

　　(2)建设用地使用权;

　　(3)宅基地使用权;

　　(4)地役权;

　　(5)准物权。准物权具体包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。

　　用益物权有以下特征：

　　(1)用益物权以对标的物的使用、收益为主要内容，即注重物的使用价值，并以对物的占有为前提。

　　(2)用益物权除地役权外，均为主物权;担保物权为从物权。

　　(3)用益物权虽然也可以在动产上设立，但是从用益物权的具体类型来看，用益物权主要以不动产为客体，这主要是便于通过登记公示。

　　(4)用益物权是直接支配他人的物的权利。

　　二、主要用益物权介绍(运用)

　　(一)土地承包经营权

　　土地承包经营权，是指由公民或集体组织，对国家所有或集体所有的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等，依照承包合同的规定而享有的占有、使用和收益的权利。土地承包经营权的承包人原则上是土地所属的集体经济组织的成员，其权利客体是农业用地。

　　土地承包经营权自土地承包权合同生效时设立。耕地的承包期为30年;草地的承包期为30年至50年;林地的承包期为30年至70年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

　　在承包经营期限范围内，承包权人有权根据法律规定，采取转包、互换、转让等方式流转土地承包经营权，流转期限不得超过承包期的剩余期限。如果采取互换、转让方式流转没有办理登记手续的，不得对抗善意第三人。(登记对抗主义)通过招标、拍卖、转让等方式流转土地承包经营权，流转期限不得超过承包期的剩余期限。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让，入股、抵押或者以其他方式流转。

　　(二)建设用地使用权

　　1.建设用地使用权概述

　　建设用地使用权，是指民事主体对国家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权有以下特点：

　　(l)建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的一项民事权利，独立于土地所有权存在。

　　(2)建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

　　(3)建设用地使用权是有期限的物权。

　　(4)建设用地使用权是可以自由处分的物权。权利人可以将之转让或者设定抵押等。

　　2.建设用地使用权的取得

　　建设用地使用权的取得方式有出让、划拨等方式。其中划拨是无偿取得使用权的方式。凡是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，都应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是设立、变更、转让、消灭建设用地使用权的生效条件。(【特别提示】登记生效主义)

　　3.建设用地使用权的流转

　　权利人取得建设用地的使用权后，除法律另有规定的以外，有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。在转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。当建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　(三)地役权

　　1.地役权概述

　　地役权，是指不动产权利人(包括土地所有人、地上权人以及土地的承租人)，为了自己利用不动产的方便或者不动产利用价值的提高，通过约定得以利用他人不动产的权利。其中为他人不动产利用提供便利的不动产称为供役地，而享有地役权的不动产称为需役地。可以设立地役权的不动产不局限于土地，还包括建筑物和其他工作物。

　　与其他用益物权不同，地役权具有从属性和不可分性。

　　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。(登记对抗主义)

　　2.地役权与其他用益物权的关系

　　(1)土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

　　(2)土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　(3)以土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。以土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

　　3.地役权的效力

　　(1)地役权人有利用供役地及从事必要附属行为的权利。

　　(2)地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

　　(3)如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。

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