2013年注册会计师《经济法》强化辅导讲义(11)

　　全套讲义：2013年注册会计师《经济法》强化辅导讲义汇总 

第四节　用益物权

　　《物权法》规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权。

　　一、建设用地使用权的取得

　　(一)创设取得

　　1.无偿划拨。

　　严格限制以划拨方式设立建设用地使用权，采取划拔方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。

　　2.有偿出让。

　　(1)建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

　　(2)土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至少迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

　　(3)住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　(二)移转取得

　　1.移转取得的方式。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

　　提示：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　2.下列房地产不得转让：①以出让方式取得土地使用权，但未符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的;②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;③依法收回土地使用权的;④共有房地产，未经其他共有人书面同意的;⑤权属有争议的;⑥未依法登记领取权属证书的。

　　(三)登记

　　建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。

　　【例题·单选题】根据物权法的有关规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是(　)。

　　A.自动续期

　　B.建设用地使用权收归国有，不得续期

　　C.经县级以上人民政府批准，可以续期

　　D.经不动产登记机构批准，可以续期

　　『正确答案』A

　　『答案解析』住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。A正确。

　　【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，下列物权变动中，以登记为变动要件的有(　) 。

　　A.甲公司将一幅土地的建设用地使用权转让给乙公司

　　B.甲公司与乙公司之间订立合同，在甲的土地上设定地役权

　　C.甲公司将一架飞机的所有权转让给乙公司

　　D.自然人丙将其继承的房屋转让给丁，该房屋尚登记在其去世的父亲名下

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』(1)建设用地使用权自登记时设立。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记;A正确。(2)地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人;B错误。(3)船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人;C错误。(4)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力;但是继承人处分该不动产时，应当办理登记;D正确。

　　二、建设用地使用权的期限

　　1.以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

　　2.以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定：

　　(1)居住用地七十年;(2)工业用地五十年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(4)商业、旅游、娱乐用地四十年;(5)综合或者其他用地五十年。

　　提示：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

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