2013年注册会计师《经济法》强化辅导讲义(12)

　　(五)抵押权人的优先受偿权

　　1.债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在“知道或者应当知道撤销事由之日起1年内”请求人民法院撤销该协议。

　　2.订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有。但该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。

　　提示：质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有，但“流质条款”的无效不影响质押合同其他部分的效力。

　　3.土地出让金优先于抵押权

　　拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。

　　(六)抵押物转让限制和涤除权

　　1.抵押期间，抵押人经抵押权人“同意”转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　2.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外(涤除权)。

　　【例题·多选题】陈某向贺某借款20万元，借期2年。陈某以自己的房屋提供抵押担保并办理了登记。抵押期间，谢某向陈某表示愿意以50万元购买陈某的房屋。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是(　)。

　　A.陈某将该房屋卖给谢某应得到贺某的同意

　　B.如陈某经贺某同意将该房屋卖给了谢某，则应将转让所得价款提前清偿债务或者提存

　　C.如谢某代为偿还20万元借款，则陈某的转让行为无须得到贺某同意

　　D.如谢某代为偿还20万元借款，则陈某的转让行为还须得到贺某同意

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』(1)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存;AB正确。(2)抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外;C正确，D错误。

　　(七)抵押权变更顺位

　　抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人“书面同意”，不得对其他抵押权人产生不利影响。

　　【例题】东方公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元，丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因东方公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元。根据《物权法》的规定，关于三家银行对该价款的分配，下列选项中，正确的是(　)。

　　A.甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元

　　B.甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元

　　C.甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元

　　D.甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』(1)如果不变更抵押权的顺序，乙银行作为第二顺位的抵押权人，可以得到清偿的数额为300万元;(2)甲银行和丙银行交换抵押权的顺位时，未经乙银行的书面同意(乙银行并不知情)，不得对乙银行产生不利影响。因此，乙银行可以得到清偿的数额仍为300万元，剩下的300万元给丙银行(丙银行通过交换，其抵押权的顺位已经优先于甲银行)。

　　(八)保全抵押物

　　如果抵押物受到抵押人或第三人的侵害，抵押权人有权要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失。

　　(九)抵押权人的孳息收取权

　　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。抵押权人所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

　　【例题·单选题】甲将已出租给乙的房屋作为贷款担保抵押给丙，在债务履行期满后，甲不履行到期债务，丙为行使抵押权请求人民法院将该房屋扣押，并通知了乙。下列说法中，正确的是(　)。

　　A.该房屋抵押权自抵押合同生效时设立

　　B.该房屋租金属于天然孳息

　　C.自甲不履行到期债务之日起，丙有权收取该房屋租金

　　D.自人民法院扣押该房屋之日起，丙有权收取该房屋租金

　　『正确答案』D

　　(十)抵押与租赁

　　1.先抵押后出租的，抵押权优先

　　抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已经抵押的财产出租时，如果抵押人“未告知”承租人财产已经抵押的，“抵押人”对承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人“已经书面告知”承租人该财产已经抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由“承租人自己”承担。

　　2.先出租后抵押的，租赁合同优先

　　抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

　　(十一)抵押权的实现

　　1.抵押物拍卖价款的清偿顺序：

　　(1)实现抵押权的费用;(2)主债权的利息;(3)主债权。

　　2.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。

　　3.抵押权已登记的先于未登记的受偿。

　　4.顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿。

　　5.顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺位在后的抵押担保债权。

　　6.抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　(十二)最高额抵押

　　最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿的情形。

　　1.抵押权人的债权在下列情况下确定：

　　(1)约定的债权确定期间届满;

　　(2)没有约定债权确定期间，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设定之日起满2年后请求确定债权;

　　(3)新的债权不可能发生;

　　(4)抵押财产被查封、扣押;

　　(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。

　　2.最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

　　(十三)抵押权的消灭

　　顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。

　　举例：甲、乙是兄弟，甲向乙借款50万元，并以自己的房屋作抵押，办理了登记。后甲又向丙借款50万元，亦以自己的房屋作抵押，办理了登记。后甲去世，无其他继承人，亦无其他财产，房屋经评估价值60万元。在这种情况下，乙、丙的抵押权如何行使?

　　分析：乙的抵押权与继承后产生的所有权混同，故乙可以主张顺序在先的抵押权，而不主张所有权。最后乙可以获得50万元，而丙则可以获得10万元。

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