二、物权变动

　　(一)物权的取得

　　物权的取得分原始取得与继受取得。

　　原始取得，是指最初取得物权或者不依赖于原权利人的意志而取得物权。比如先占、孳息、劳动生产等。

　　继受取得，又称传来取得，是指权利自前手继受而来。比如买卖合同、赠与、继承等。

　　(二)物权变动的原因与物权行为

　　1.基于法律行为——物权行为

　　2.非基于法律行为(★★)

　　(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

　　(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

　　(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　上述三项中，物权变动不以公示为前提。即如果是针对不动产，则无需登记就发生物权效力。

　　3.物权行为与债权行为(见表3.3)

　　表3.3物权行为与债权行为的区别

　　【链接1】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

　　【链接2】出卖人就同一标的物订立多重合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。

　　(三)动产的物权变动

　　1.动产物权的设立和转让

　　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。(★★★)

　　【链接】船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　2.交付(★★)

　　(1)现实交付。

　　(2)交付替代。

　　①简易交付。动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的.物权自法律行为生效时发生效力。

　　【举例】甲将自己的电脑出租给乙使用。租赁期限未届满之时，甲又将该电脑出售给乙，则甲乙买卖合同生效时就视为完成了交付。

　　②指示交付。动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

　　【举例】甲将自己的电脑出租给乙使用，租赁期限未届满之时，甲又将该电脑出售给丙，由于租期未满，电脑由乙合法使用，此时为使得丙享有对该电脑的所有权，甲应当将自己享有的针对乙的返还原物请求权转让给丙以代替实际交付。

　　【链接】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　③占有改定。动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该“约定生效时”发生效力。

　　【例题5·单选题】甲将其所有的一本小说卖给乙，双方约定，乙先向甲支付购书款，甲在7日内将此书阅读完毕后再交付给乙，这种情况下，乙取得所有权的时间是(　　)。

　　A.乙自甲阅读完成后取得所有权

　　B.乙自约定生效之日起取得所有权

　　C.乙自支付购书款时取得所有权

　　D.乙自甲实际交付该书时取得所有权

　　【答案】B

　　【解析】本题考核占有改定。根据规定，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。本题中，乙自约定生效时就取得了该书的所有权。

　　(四)不动产的物权变动

　　1.一般规定(★★★)

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　【链接】前面“非基于法律行为”的物权变动，就属于该规定中“法律另有规定除外”的情形。

　　【例题6·多选题】根据物权法，下列物权中，其设立、变更未经登记即可发生效力的有(　　)。

　　A.建设用地使用权

　　B.机动车所有权

　　C.地役权

　　D.土地承包经营权

　　【答案】BCD

　　【解析】本题考核物权变动。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更和消灭，自交付时发生效力;未经登记，不得对抗善意第三人。地役权自地役权合同生效时设立。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

　　2.登记的类型

　　(1)土地登记与房屋登记。

　　土地登记的登记机构是土地管理部门。房屋登记的登记机构是房屋管理部门。

　　(2)土地总登记、初始登记、变更登记、转移登记与注销登记。

　　第一，对土地进行总登记后，具体土地权利的取得、变更或消灭才有可能进行登记。

　　第二，房屋并无总登记。

　　第三，土地的“变更登记”包括权利主体与内容的变更;而房屋登记中，变更登记是指权利内容变更，权利主体变更是转移登记。

　　(3)所有权登记、使用权登记、地役权登记与抵押权登记。

　　第一，国有土地使用权需要登记，国有土地所有权无需登记。

　　第二，土地与房屋均可办理地役权与抵押权登记。

　　(4)更正登记与异议登记。(★)

　　第一，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

　　第二，异议登记是在更正登记不能获得权利人同意时的补救措施，是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为。

　　第三，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。

　　(5)预告登记。(★★★)

　　第一，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　第二，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　第三，具体有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：①预购商品房;②以预购商品房设定抵押;③房屋所有权转让、抵押;④法律、法规规定的其他情形。

　　【例题7-多选题】甲向乙出售房屋并订立买卖合同。双方约定：乙应在一年内分期支付完毕价款;甲先将房屋交付乙使用，一年后转移所有权。房屋交付后，双方前往房屋登记机构办理了预告登记。下列表述中，正确的有(　　)。

　　A.乙已取得房屋所有权

　　B.若甲未经乙同意，将房屋另行出卖给丙，则甲、丙的买卖合同无效

　　C.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丁，该抵押行为不能发生物权效力

　　D.若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合同，则预告登记失效

　　【答案】CD

　　【解析】本题考核预告登记。根据《物权法》的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本题中，由于双方没有办理正式的登记，因此乙并没有取得房屋所有权，选项A错误;预告登记的作用在于使得权利人擅自处分不动产时不发生物权变动效力，而对合同的效力没有影响，因此甲丙签订的买卖合同还是有效的，选项B错误，选项C正确;预告登记后，债权消灭的，预告登记失效，因此选项D正确。

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