四、用益物权

　　(一)用益物权概述

　　《物权法》规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权。

　　【提示】虽然《物权法》规定动产亦可设立用益物权，但这只是为动产用益物权留下发展空间;目前《物权法》规定的具体的用益物权只能在“不动产”上设立。

　　(二)建设用地使用权

　　1.集体土地与国有土地

　　原则上，除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。

　　2.建设用地使用权的取得(★★★)

　　(1)创设取得(一级市场)。

　　①无偿划拨。

　　下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地。

　　【提示】用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。

　　②有偿出让。

　　第一，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

　　第二，建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

　　第三，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

　　第四，住宅建设用地使用权期问届满的，自动

　　续期。

　　(2)移转取得(二级市场)。

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　下列房地产不得转让：①以出让方式取得土地使用权，但未符合上述规定的转让条件的;②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;③依法收回土地使用权的;④共有房地产，未经其他共有人书面同意的;⑤权属有争议的;⑥未依法登记领取权属证书的;⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　(3)登记——设立要件。

　　建设用地使用权自登记时设立。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。

　　3.建设用地使用权的期限(★)

　　(1)以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

　　(2)以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或者其他用地50年。

　　(3)土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　4.建设用地使用权的终止(★★)

　　(1)终止原因：使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回、土地灭失等。

　　(2)出现下列情形之一，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

　　①为公共利益需要使用土地;②为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地;③土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准;④因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地;⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废。

　　【例题11·单选题】下列关于建设用地使用权登记与期限的相关说法中，错误的是(　　)。

　　A.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，可以由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准，收回国有土地使用权

　　B.建设用地使用权，自交付时设立

　　C.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记

　　D.甲以有偿出让方式取得某工业用地建设用地使用权50年，已使用15年，甲将该土地使用权转让给乙，则乙使用年限为35年

　　【答案】B

　　【解析】本题考核建设用地使用权的登记。建设用地使用权，自登记时设立。因此选项B错误。

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