九、几类有名合同

　　(一)买卖合同

　　1.交付标的物

　　出卖人应当按照约定的期限交付标的物。标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。

　　出卖人应当按照约定的地点交付标的物。当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照合同法的有关规定仍不能确定的，适用下列规定：

　　(1)标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人;

　　(2)标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物;不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。

　　【提示1】上面规定中的“标的物需要运输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。

　　【提示2】一般情况下，是“一交三转”，即标的物交付之后：所有权、标的物毁损的风险、孳息均从出卖人转移给买受人。

　　2.转移标的物的所有权(★★★)

　　(1)标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人订立所有权保留条款的除外。

　　(2)出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。

　　【提示】标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第61条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。

　　【例题15·单选题】甲公司与乙公司于2012年4月23日签订一份买卖钢材的合同，约定乙公司于4月25日交付钢材，4月28日甲公司付清全部价款时该钢材的所有权转移给甲公司。后双方均按合同约定履行了各方的义务。根据规定，该钢材所有权转移的时间和毁损、灭失的风险转移的时间分别为(　　)。

　　A.2012年4月23日和2012年4月25日

　　B.2012年4月25日和2012年4月28日

　　C.2012年4月28日和20i2年4月25日

　　D.2012年4月28日和2012年4月28日

　　【答案】C

　　【解析】本题考核买卖合同标的物所有权转移的时间和毁损、灭失的风险转移的时间。买卖合同的标的物一般是自交付时起转移，但当事人另有约定的除外。本题甲公司和乙公司在合同中签订了所有权保留条款，因此，该钢材所有权转移的时间为2012年4月28日甲公司付清全部价款时。无论买卖合同中是否订立所有权保留条款，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。因此，毁损、灭失的风险转移的时间为2012年4月25日乙公司交付时。

　　(3)出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

　　①先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持;

　　②均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持;

　　③均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

　　(4)出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

　　①先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持;

　　②均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持;

　　③均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持;

　　④出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。

　　【例题16·多选题】吴某将自己的奥迪汽车先后与甲乙丙三人签订了买卖合同。下列表述正确的有(　　)。

　　A.一般情况下，吴某与甲乙丙签订的3个买卖合同均有效

　　B.如果吴某已经将汽车交给丙，丙可以请求吴某办理汽车的所有权转移登记手续

　　C.如果汽车还在昊某手中，已经办理所有权转移登记的乙可以请求吴某交付汽车

　　D.如果吴某将汽车交付给甲，但为乙办理了所有权转移登记，此时甲可以请求将汽车所有权登记在自己名下

　　【答案】ABCD

　　【解析】本题考核买卖合同的规定。四个选项表述均正确。

　　3.标的物的风险承担(★★★)

　　(1)标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　【提示】所有权转移≠标的物毁损、灭失风险的转移;因为二者都有“除外规定”。

　　【举例】2009年2月9日，甲公司与乙公司签订一份附有所有权保留条款的买卖合同。合同约定：乙公司于2月10日将合同约定的货物交付给甲公司;但只有当甲公司于2月17日按合同约定的价款付款后，该批货物的所有权才转移给甲公司。根据该合同的约定，该批货物于2月17日付款时才转移所有权，但该批货物毁损、灭失的风险则自2月10日交付时就已经从乙公司转移给了甲公司。由此可见，标的物所有权转移与否并不是确定其风险转移的标准。

　　(2)因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。

　　(3)出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。

　　【提示】上述规定是“路货交易”，即标的物正在运输，然后当事人才签订合同。而如果当事人先签订合同，然后再找人运输货物至约定的交付地点，此时标的物风险转移规定是：交付(运至交付地点)之前风险属于出卖人，交付之后风险属于买受人;而如果当事人并没有约定“交付地点”，则出卖人将标的物交付给第一承运人之后，风险转移给买受人。

　　出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人可以主张由出卖人负担标的物毁损、灭失的风险。

　　(4)当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

　　(5)出卖人按照约定或者依照规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。

　　(6)标的物毁损、灭失的风险由买受人承担，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

　　【例题17·多选题】2012年10月1日，甲有一批货物正在由北京运往上海准备销售的途中，10月5日，甲与上海的乙就这批货物洽谈并签订了买卖合同，约定甲将货物卖给乙。签订合同时该标的物仍在运输途中，此时关于标的物的风险的承担表述正确的有(　　)。

　　A.标的物的风险自合同成立时由买受人乙承担

　　B.标的物的风险在实际交付买受人乙之前是出卖人甲承担

　　C.如果甲在10月5日已知该批货物毁损但未告知乙，则应当是甲承担货物毁损的风险

　　D.如果甲在10月5日已知该批货物毁损但未告知乙，则仍应是乙承担货物毁损的风险

　　【答案】AC

　　【解析】本题考核买卖合同风险的转移。出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。但如果出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

　　4.标的物的检验

　　(1)当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

　　(2)当事人没有约定检验期间的，买受人在合理期限内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

　　【提示】上述“通知时间”(检验期间、合理期限、2年)的除外规定：①对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用2年的规定;②出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受上述通知时间的限制。

　　在超过合理期间或两年期问后，出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期间经过为由翻悔的，人民法院不予支持。

　　5.价款支付

　　出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款;买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。

　　6.买卖合同的特别解除规则

　　(1)因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。

　　(2)标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除合同，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。

　　(3)出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。

　　(4)出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。

　　(5)买受人如果就其中一批标的物解除合同，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除合同。

　　7.特种买卖合同

　　(1)分期付款买卖合同。(★★)

　　分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

　　【提示】分期付款要求买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。

　　(2)凭样品买卖合同。

　　凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种标的物的通常标准。

　　(3)试用买卖合同。

　　试用买卖合同的试用期间届满的法律后果：买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买;买受人已支付部分或全部价款，或者对标的物进行了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，视为同意购买。

　　【提示】买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖：

　　①约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物;

　　②约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物;

　　③约定买受入在一定期间内可以调换标的物;

　　④约定买受人在一定期间内可以退还标的物。

　　(4)以招标投标方式订立的买卖合同。

　　招标公告属于要约邀请，投标人投标为要约，招标人的定标为承诺。中标人在接到中标通知后，在指定的期间与地点与招标人签订书面合同，买卖合同正式成立。

　　(5)商品房买卖合同。(★★★)

　　第一，有关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对出卖人无合同上的约束力。就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　第二，出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。

　　第三，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人.被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

　　第四，商品房买卖合同中解除权行使的情形：

　　①因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;

　　②因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;

　　③房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的;

　　④出卖人迟延交房或买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行;

　　⑤约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

　　第五，可以适用惩罚性赔偿金的情形。在下列情形下，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人在请求解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金：

　　①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;

　　③故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　④故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　⑤故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　第六，商品房买卖合同与贷款合同的效力关系：

　　①贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可以归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失;

　　②商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。

　　【例题18·单选题】关于商品房预售合同，下列说法正确的是(　　)。

　　A.出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的.合同一律无效

　　B.出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效

　　C.商品房预售合同无须办理登记备案手续

　　D.办理登记备案手续是合同生效的条件

　　【答案】B

　　【解析】本题考核商品房预售合同。根据规定，出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。

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