考点：提存

　　【内容导航】：

　　1.提存的原因

　　2.提存的法律效果

　　【考频分析】：

　　考频：★★★

　　复习程度：掌握本考点。本考点属于客观题的常设考点。

　　【主要考点】：提存

　　1.提存的原因

　　《合同法》规定，有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：

　　(1)债权人无正当理由拒绝受领;

　　(2)债权人下落不明;

　　(3)债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人;

　　(4)法律规定的其他情形。

　　【解释】提存，就相当于是债务人按照约定履行了义务，因此导致合同的权利义务终止。

　　2.提存的法律效果

　　标的物提存后，其风险由债权人承担，孳息归债权人所有，提存费用由债权人负担。债权人自提存之日起5年内不领取提存物的，提存物扣除提存费用后归国家所有。

　　【解释】注意提存后，标的物的“风险、孳息、提存费用”都归属“债权人”。

　　考点：违约责任

　　【内容导航】：

　　1.承担违约责任的方式

　　2.免责事由

　　【考频分析】：

　　考频：★★★★★

　　复习程度：掌握本考点。本考点属于客观题与主观题的常设考点。

　　【主要考点】：违约责任

　　1.承担违约责任的方式

　　(1)继续履行

　　当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行;债务的标的不适合于强制履行或者履行费用过高;债权人在合理期限内未要求履行。

　　【解释】非金钱债务，就是“金钱债务之外”的债务。这类非金钱债务包括金钱以外的物、行为、智力成果等。比如，我想理个发，头型为中分，你说你会这个活，于是我就把头交给你来理，结果给我理成了板寸，这就是您履行的“非金钱债务”不符合约定。

　　(2)补救措施

　　受损害方可以根据标的的性质以及损失的大小，合理选择要求对方采取修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等补救措施。

　　(3)损害赔偿

　　①赔偿损失

　　【解释】买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。

　　②支付违约金

　　【解释】当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　　③定金罚则

　　【解释1】违约金条款与定金罚则，不可同时适用。

　　【解释2】定金与赔偿金的关系：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

　　2.法定免责事由——不可抗力

　　(1)根据不可抗力的影响，全部或部分免责;迟延履行后发生不可抗力，不能免责。

　　(2)主张不可抗力一方应当：①及时通报合同不能履行或迟延履行、部分履行的事由;②取得不可抗力的证明。

　　考点：买卖合同中标的物的风险承担

　　【内容导航】：

　　买卖合同中标的物的风险承担

　　【考频分析】：

　　考频：★★★★★

　　复习程度：掌握本考点。本考点属于客观题与主观题的常设考点。

　　【主要考点】：买卖合同中标的物的风险承担

　　(1)标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　【解释】所有权转移≠标的物毁损、灭失风险的转移;因为二者都有“除外规定”。

　　(2)因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。

　　(3)出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。

　　【解释】上述规定是“路货交易”，即标的物正在运输，然后当事人才签订合同。而如果当事人先签订合同，然后再找人运输货物至约定的交付地点，此时标的物风险转移规定是：交付(运至交付地点)之前风险属于出卖人，交付之后风险属于买受人;而如果当事人并没有约定“交付地点”，则出卖人将标的物交付给第一承运人之后，风险转移给买受人。

　　(4)当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

　　(5)出卖人按照约定或者依照规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。

　　(6)标的物毁损、灭失的风险由买受人承担，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

　　考点：商品房买卖合同

　　【内容导航】：

　　商品房买卖合同

　　【考频分析】：

　　考频：★★★★

　　复习程度：掌握本考点。本考点属于客观题与主观题的常设考点。

　　【主要考点】：商品房买卖合同

　　(1)有关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对出卖人无合同上的约束力。就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　(2)出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。

　　(3)拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

　　【解释】在这种情况下，法律更侧重于保护“被拆迁人”的利益。

　　(4)商品房买卖合同中解除权行使的情形：

　　①因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;

　　②因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;

　　③房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的;

　　④出卖人迟延交房或买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行;

　　⑤约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

　　(5)在下列情形下，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人在请求解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金：

　　①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;

　　③故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　④故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　⑤故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　【解释】注意掌握出卖人支付“惩罚性赔偿金”的几种情形，主要是因为出卖人有欺诈行为。

　　考点：赠与合同

　　【内容导航】：

　　1.赠与合同概述

　　2.赠与合同的撤销

　　【考频分析】：

　　考频：★★★★

　　复习程度：掌握本考点。本考点属于客观题的常设考点。

　　【主要考点】：赠与合同

　　1.赠与合同概述

　　【解释】赠与合同是单务、无偿、诺成合同。

　　(1)赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。

　　(2)赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或家庭生活的，可不再履行赠与义务。

　　2.赠与合同的撤销

　　(1)任意撤销。

　　赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同不得撤销。

　　(2)法定撤销。

　　【解释】如果属于法定撤销，无论赠与财产的权利是否转移，赠与是否具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证，赠与人均可以撤销。

　　法定撤销的情形：

　　①严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;

　　②对赠与人有抚养义务而不履行;

　　③不履行赠与合同约定的义务。

　　(3)撤销权。

　　①赠与人的撤销权自知道或者应当知道撤销原因之日起1年内行使。

　　②赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，应当自知道或者应当知道撤销原因之日起6个月内行使。

　　【解释】撤销权的行使主体不同，法律规定的期限也不同。

　　考点：租赁合同

　　【内容导航】：

　　1.租赁合同的期限

　　2.维修义务

　　3.租金支付期限

　　4.买卖不破租赁

　　【考频分析】：

　　考频：★★★★

　　复习程度：掌握本考点。本考点属于客观题的常设考点。

　　【主要考点】：租赁合同

　　1.租赁合同的期限

　　(1)租赁合同期限不得超过20年。

　　租赁合同属于临时性使用合同，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

　　(2)不定期租赁。

　　①租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　②当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

　　③租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁合同为不定期。

　　【解释】不定期租赁合同，当事人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　2.维修义务

　　出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　【解释】融资租赁合同中，承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。

　　3.租金支付期限

　　对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法有关规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。

　　4.买卖不破租赁

　　(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　【解释】所有的所有权让与均不破租赁，并非局限于买卖。

　　(2)出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　【解释】只有在房屋租赁中承租人才有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。

　　考点：融资租赁合同

　　【内容导航】：

　　1.融资租赁合同的认定及效力

　　2.合同的履行和租赁物的公示

　　3.合同的解除

　　4.双方当事人的权利义务

　　【考频分析】：

　　考频：★★★★

　　复习程度：掌握本考点。本考点属于客观题的常设考点。

　　【主要考点】：融资租赁合同

　　1.融资租赁合同的认定及效力

　　(1)售后回租交易按融资租赁法律关系定性

　　承租人将其自有物出卖给出租人;再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。

　　(2)无租赁物的经营许可，融资租赁合同效力认定

　　根据法律、行政法规规定，承租人对于租赁物的经营使用应当取得行政许可的，人民法院不应仅以出租人未取得行政许可为由认定融资租赁合同无效(有效)。

　　2.合同的履行和租赁物的公示

　　(1)租赁物风险承担

　　承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担，出租人要求承租人继续支付租金的，人民法院应予支持。但当事人另有约定或者法律另有规定的除外(约定优先)。

　　(2)承租人拒绝受领租赁物权利

　　出卖人违反合同约定的向承租人交付标的物的义务，承租人因下列情形之一拒绝受领租赁物的，人民法院应予支持：

　　①租赁物严重不符合约定的;

　　②出卖人未在约定的交付期间或者合理期间内交付租赁物，经承租人或者出租人催告，在催告期满后仍未交付的。

　　(3)出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。

　　(4)承租人破产的，租赁物不属于破产财产。

　　(5)第三人善意取得租赁物性质认定

　　①第三人善意取得租赁物

　　承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据物权法第106条的规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持(第三人可以根据善意取得制度，享有物权)

　　②出租人对租赁物的物权保障。但有下列情形之一第三人不享有相应物权：

　　出租人已在租赁物的显著位置作出标识，第三人在与承租人交易时知道或者应当知道该物为租赁物的;

　　出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记的;

　　第三人与承租人交易时，未按照法律、行政法规、行业或者地区主管部门的规定在相应机构进行融资租赁交易查询的;

　　出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的物为租赁物的其他情形。

　　3.合同的解除

　　(1)出租人法定解除权

　　出租人可以单方请求法院解除融资租赁合同情形：

　　①承租人未经出租人同意，将租赁物转让、转租、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分租赁物的;

　　②承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金，符合合同约定的解除条件，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的;

　　③合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定，但承租人欠付租金达到两期以上，或者数额达到全部租金百分之十五以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的;

　　④承租人违反合同约定，致使合同目的不能实现的其他情形。

　　(2)承租人法定解除权

　　因出租人的原因致使承租人无法占有、使用租赁物，承租人请求解除融资租赁合同的，人民法院应予支持。

　　4.双方当事人的权利义务

　　(1)在融资租赁合同中，承租人承担租赁物的维修义务。

　　(2)在融资租赁合同中，承租人占有租赁物期间。租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人对第三人不承担赔偿责任。

　　(3)在融资租赁合同中，出租人和承租人对租赁期间届满租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，租赁物的所有权归“出租人”。

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