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　　知识点：商品房买卖合同

　　(1)有关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对出卖人无合同上的约束力。就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　(2)出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。

　　(3)拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

　　【解释】在这种情况下，法律更侧重于保护“被拆迁人”的利益。

　　(4)商品房买卖合同中解除权行使的情形：

　　①因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;

　　②因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;

　　③房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的;

　　④出卖人迟延交房或买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行;

　　⑤约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

　　(5)在下列情形下，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人在请求解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金：

　　①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;

　　③故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　④故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　⑤故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　【解释】注意掌握出卖人支付“惩罚性赔偿金”的几种情形，主要是因为出卖人有欺诈行为。

　　知识点：买卖合同中标的物的风险承担

　　(1)标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　【解释】所有权转移≠标的物毁损、灭失风险的转移;因为二者都有“除外规定”。

　　(2)因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。

　　(3)出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。

　　【解释】上述规定是“路货交易”，即标的物正在运输，然后当事人才签订合同。而如果当事人先签订合同，然后再找人运输货物至约定的交付地点，此时标的物风险转移规定是：交付(运至交付地点)之前风险属于出卖人，交付之后风险属于买受人;而如果当事人并没有约定“交付地点”，则出卖人将标的物交付给第一承运人之后，风险转移给买受人。

　　(4)当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

　　(5)出卖人按照约定或者依照规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。

　　(6)标的物毁损、灭失的风险由买受人承担，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

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