2009年注会《会计》：会计处理十大难点解析

　　九、借款费用的核算

　　借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。借款费用核算中应注意的第一个问题是区分资本化和费用化，应该严格核定资本化条件。第二个问题是资本化期间的核定，在开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内，但发生非正常中断且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。而如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化应当继续进行。在确定停止点时，要注意部分停止资本化和全部停止资本化的条件。第三个问题是资本化率的确定，资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定。但每一会计期间的利息资本化金额，不应当超过当期相关借款实际发生的利息金额。最后一个问题是借款存在折价或者溢价的，需要按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。同时，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，在资本化期间内也应当予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。

　　十、投资性房地产的核算

　　核算的难度首先是计量方面。在对投资性房地产进行初始计量时，都是按照成本模式核算，在后续计量中可以根据情况选择是按成本模式还是公允价值模式核算，而一旦选用公允价值模式就不能改用成本模式。另一个核算难点是转换。转换包括成本模式向公允价值模式的转换和投资性房地产与非投资性房地产间的相互转换两个方面。投资性房地产与非投资性房地产间的相互转换中，计量模式的选择及转换价值的确定需要分不同的情况进行处理。如将投资性房地产转换为非投资性房地产时，原先采用成本模式的计量，可以直接将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值;采用公允价值模式计量的，需要以其转换当日的公允价值作为非投资性房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，同时按该房地产的累计公允价值变动贷记“投资性房地产(公允价值变动)”，差额借或贷记入“公允价值变动损益”。将非投资性房地产转换成采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入“当期损益—公允价值变动损益”;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入“所有者权益—资本公积(其他资本公积)”。