2011注册会计师考试《会计》基础讲义：第七章(3)

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　　7.3　投资性房地产的后续计量

　　7.3.1　后续计量模式的选择

　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　【要点提示】掌握计量模式选择原则。

　　7.3.2　采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销;存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

　　1.折旧或摊销时

　　借：其他业务成本

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销)

　　2.取得的租金收入

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　3.投资性房地产提取减值时

　　借：资产减值损失

　　贷：投资性房地产减值准备

　　【要点提示】记住上述基本分录，尤其是其损益的归属科目。

　　【例7-7】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为1 500万元，以前未计提减值准备。

　　甲企业的账务处理如下：

　　『正确答案』(1)计提折旧：

　　每月的折旧：1 800÷20÷12=7.5(万元)

　　借：其他业务成本　　　　　　　　75 000

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销)　　75 000

　　(2)确认租金

　　借：银行存款(或其他应收款)　　80 000

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　80 000

　　(3)计提减值准备：

　　借：资产减值损失　　　　　 　3 000 000

　　贷：投资性房地产减值准备　　 　　3 000 000

　　7.3.3　采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　1.采用公允价值模式的前提条件

　　企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

　　2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

　　①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

　　②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

　　3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

　　①原则

　　企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

　　②一般分录

　　A.期末公允价值大于账面价值时

　　借：投资性房地产——公允价值变动

　　贷：公允价值变动损益

　　B.期末公允价值小于账面价值时

　　借：公允价值变动损益

　　贷：投资性房地产——公允价值变动

　　C.收取租金时

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产――成本”。

　　【要点提示】对公允价值模式下的会计处理应作全面掌握。

　　【例7-8】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×8年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9 000万元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。

　　甲企业的账务处理如下：

　　『正确答案』(1)20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：

　　借：投资性房地产——成本　　　　　90 000 000

　　贷：开发成本　　　　　　　　 　　 90 000 000

　　(2)20×8年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：

　　借：投资性房地产——公允价值变动　 2 000 000

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　 2 000 000

　　2011注册会计师考试时间：9月17日至18日

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