2011注册会计师考试《会计》基础讲义：第七章(4)

　　7.4.3　投资性房地产的处置

　　【要点提示】投资性房地产处置损益的计算是常见的单选题选材，考生应关注其数据推导过程。对公允模式下暂时损益转为其他业务收入的会计处理，考生应作重点掌握。

　　(一)成本模式下

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。

　　【例题·分录题】某公司2006年1月1日将2004年12月31日开始使用的一幢办公楼用于对外出租。该资产的买价为3 000万元，相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法提取折旧，且未发生减值问题。该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清，租赁开始日为2006年1月1日。2007年1月1日以3200万元的价格对外转让该房产，营业税税率为5%，假设公允价值不能可靠估计，且不考虑其他相关税费。

　　要求：对该办公楼转换为投资性房地产以及处置投资性房地产的账务进行处理。

　　『正确答案』根据投资性房地产准则，甲公司将自用办公楼改为出租符合投资性房地产的界定条件，应单独列于“投资性房地产”科目核算，其后续会计处理应参照《企业会计准则—固定资产》的相关规定处理。

　　具体处理如下：

　　①2005年末累计计提的折旧额=[3 020-(21-1)]÷40=75(万元);

　　借：投资性房地产　3 020

　　累计折旧　　　 　75

　　贷：固定资产　　　　　3 020

　　投资性房地产累计折旧 75

　　②2006年计提的折旧额=[3 020-(21-1)]÷40=75(万元);

　　会计分录如下：

　　A.提取当年折旧时：

　　借：其他业务成本　　　　　75

　　贷：投资性房地产累计折旧　　75

　　B.收取租金时：

　　借：银行存款　　　　　　400

　　贷：其他业务收入　　　　　400

　　③2007年1月1日后以3 200万元的价格对外转让该房产，营业税税率为5%，则甲公司处置房产的会计处理如下：

　　借：银行存款　　　　　3 200

　　贷：其他业务收入　　　　3 200

　　借：其他业务成本　　　2 870

　　投资性房地产累计折旧150

　　贷：投资性房地产　　　　3 020

　　借：营业税金及附加　　　160

　　贷：应交税费——应交营业税 160

　　【经典例题3·单选题】丙公司于2007年12月31日将一办公楼对外出租并采用成本模式进行后续计量，租期为5年，每年12月31日收取租金150万元，出租时该办公楼的账面原价为2 800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限20年，丙公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，假定无残值。2008年末、2009年末、2010年末、2011年末该办公楼的可收回价值分别为2 000万元、1 710万元、1 700万元和1 560万元。假定办公楼的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值一直未发生变化。2012年3月5日丙公司将其出售，收到1 530万元存入银行，假定无相关税费。则丙公司出售该办公楼时产生的其他业务利润为(　)万元。

　　A.33.75

　　B.45.26

　　C.25.21

　　D.36.45

　　『正确答案』A

　　『答案解析』

　　①2008年末办公楼的账面价值=2 800-500-300-(2 800-500-300)÷20=1 900(万元);

　　②2008年末可收回价值为2 000万元，办公楼价值有所恢复，但不应确认;

　　③2009年末办公楼的账面价值=1 900-(2 800-500-300)÷20=1 800(万元);

　　④2009年末办公楼的可收回价值为1 710万元，则应追提减值准备90万元(=1 800-1 710);

　　⑤2010年办公楼的折旧额=1 710÷18=95(万元);

　　⑥2010年末办公楼的账面价值=1 710-95=1 615(万元);

　　⑦2010年末办公楼的可收回价值为1 700万元，办公楼价值有所恢复，但不应确认;

　　⑧2011年末办公楼的账面价值=1 710-95-95=1 520(万元);

　　⑨2011年末办公楼的可收回价值为1 560万元，办公楼价值有所恢复，但不应确认;

　　⑩2012年3月出售时办公楼的账面价值为1 496.25万元(=1 520-95×3/12)，则该办公楼出售时的其他业务利润=1 530-1 496.25=33.75(万元)。

　　2011注册会计师考试时间：9月17日至18日

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