2012注册会计师《会计》强化辅导讲义：第7章(4)

　　【例题·计算分析题】

　　2005年12月31日，中天公司支付1 200万元购入一栋办公楼用于企业总部办公，预计使用20年，净残值为0，采用直线法按年计提折旧。

　　2006年12月31日，办公楼转作经营租赁，租赁期为2006年12月31日~2008年12月31日，每年租金100万元。办公楼公允价值为：2007年1月1日，公允价值为1 150万元;2007年12月31日公允价值为900万元(成本模式下认定为减值，折旧方法、折旧期限和净残值不变);2008年12月31日公允价值为1 000万元;2009年1月1日，公允价值为1 000万元。2009年1月1日出售，取得售价1 000万元，营业税率为5%。

　　要求：分别按成本模式和公允价值模式处理。

　　【答案解析】

　　成本模式解答：

　　(1)2007年1月1日转换

　　借：投资性房地产——写字楼 1 200

　　累计折旧 　　　　　　　　60

　　贷：固定资产 　　　　　　　　　1 200

　　投资性房地产累计折旧(摊销) 60

　　(2)2007年12月31日

　　①确认租金收入

　　借：其他应收款或银行存款 　　　100

　　贷：其他业务收入　　　　　　　 100

　　00:47:15

　　②计提折旧

　　借：其他业务成本　　　　　　　　 60

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 60

　　③计提减值

　　减值损失=1200-60-60-900=180

　　借：资产减值损失　　　　　　 180

　　贷：投资性房地产减值准备 　　180

　　(3)2008年12月31日

　　①确认租金收入

　　借：其他应收款或银行存款 　100

　　贷：其他业务收入 　　　　　　100

　　②计提折旧

　　年折旧额=900/18=50

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　 50

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销)　　 50

　　(4)2009年1月1日

　　①处置所得

　　借：银行存款　　　　　　 1 000

　　贷：其他业务收入 　　　　　1 000

　　②计算营业税

　　借：营业税金及附加 　　　50

　　贷：应交税费——应交营业税 　　50

　　③转销成本

　　借：其他业务成本 　　　　　　　850

　　投资性房地产累计折旧(摊销) 170

　　投资性房地产减值准备　　　　 180

　　贷：投资性房地产 　　　　　　　　　1 200

　　【答案解析】

　　公允价值模式解答：

　　(1)2007年1月1日转换

　　借：投资性房地产——成本　　 1 150

　　累计折旧 　　　　　　　　　60

　　贷：固定资产 　　　　　　　　　1 200

　　资本公积——其他资本公积　　 10

　　(2)2007年12月31日

　　①确认租金收入

　　借：其他应收款或银行存款 　　100

　　贷：其他业务收入 　　　　　　100

　　② 期末计价

　　借：公允价值变动损益 　　　　　　　　250

　　贷：投资性房地产——公允价值变动　　 250

　　(3) 2008年12月31日期末计价

　　①确认租金收入

　　借：其他应收款或银行存款 　　100

　　贷：其他业务收入　　　　　　 100

　　② 期末计价

　　借：投资性房地产——公允价值变动 　100

　　贷：公允价值变动损益 　　　　　　　100

　　(4)2009年1月1日

　　①处置所得

　　借：银行存款 　　　　1 000

　　贷：其他业务收入 　　　1 000

　　②计算营业税

　　借：营业税金及附加 　　　　　　50

　　贷：应交税费——应交营业税 　　　50

　　2009年1月1日

　　③转销成本

　　借：资本公积——其他资本公积 　　10

　　投资性房地产——公允价值变动 150

　　其他业务成本 　　　　　　　　1 140

　　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　1 150

　　公允价值变动损益 　　　　　　　　　150

　　本章小结

　　本章的重点有三个：

　　一是投资性房地产的概念和范围，投资性房地产包括：(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。

　　二是投资性房地产的后续计量模式：成本模式计量或公允价值模式计量，一个企业同一时点只能采用其中的一种，成本模式计量原则比照固定资产，应计提折旧、确认减值;公允价值模式计量，不计提折旧、确认减值，期末按公允价值反映其账面价值。企业采用成本模式计量的，条件成熟时可以改为公允价值模式计量，但公允价值模式计量的不得改为成本模式。

　　三是房地产的转换，主要应注意自用房地产(或存货)与公允价值模式计量的投资性房地产之间的转换，投资性房地产(或存货)转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额，无论是借差还是贷差，均确认为公允价值变动损益;自用房地产(或存货)转换为投资性房地产，公允价值与账面价值的差额，借差确认为公允价值变动损益，贷差确认为资本公积。

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