税法讲座详细笔记（五）

　　有两层含义：

　　1. 土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。

　　2. 土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。土地出让是所有者与使用者的关系，出让收取土地出让金

　　而转让是使用者与使用者的关系

　　(三)土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。

　　如房地产的继承，尽管房地产的权属发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。

　　三、对若干具体情况的判定

　　(一) 以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的

　　1.出售国有土地使用权的。

　　2.取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。

　　3.存量房地产的买卖。

　　(二)以继承、赠与方式转让房地产的

　　1. 房地产的继承。这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。

　　2. 房地产的赠与。

　　(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

　　(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

　　(不属于这两种情况的属视同销售，要征税)

　　(三)房地产的出租

　　不属于土地增值税的征税范围。

　　(四)房地产的抵押

　　对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

　　(五)房地产的交换

　　交换双方取得了实物形态的收入。它属于土地增值税的征税范围，但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　(六)以房地产进行投资、联营

　　将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

　　(七)合作建房

　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

　　(八)企业兼并转让房地产

　　对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

　　(九)房地产的代建行为(劳务)

　　收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

　　(十)房地产的重新评估

　　不属于土地增值税的征税范围。

　　(十一)因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让。