2010年注会《税法》复习：土地增值税法(5)

　　注意

　　①内资房地产开发企业扣“两税一费”(营业税、城建税、教育费附加)

　　②外资房地产开发企业扣“一税”(营业税)

　　③内资非房地产开发企业扣“三税一费” (营业税、印花税、城建税、教育费附加)

　　④外资非房地产开发企业扣“两税”(营业税、印花税)

　　一、应税收入

　　纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。

　　二、确定增值额的扣除项目

　　(一)对于新建房地产转让，可扣除：

　　1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

　　(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;

　　(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

　　2.房地产开发成本

　　(1)土地征用及拆迁补偿费

　　(2)前期工程费(其中包括三通一平)

　　(3)建筑安装工程费

　　(4)基础设施费

　　(5)公共配套设施费

　　(6)开发间接费用

　　取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本按照实际发生扣除。

　　3.房地产开发费用

　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　对于利息支出，分两种情况确定扣除：

　　(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)

　　(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

　　房地产开发费用计算中还须注意两个问题：

　　第一：不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

　　第二：不包括加息、罚息

　　小结：

　　(1) 能认定利息的：利息+(1+2)×5%以内

　　(2) 不能认定利息的：(1+2)×10%以内

　　4.与转让房地产有关的税金

　　(1)营业税：销售收入×5%

　　(2)城建税：营业税×(7、5、1%)

　　(3)教育费附加：营业税×3%

　　(4)印花税(房地产开发企业不扣，其他企业扣除0.5‰)：销售收入×0.5‰