2010年注册会计师《税法》：土地增值税法(6)

　　注意

　　①内资房地产开发企业扣“两税一费”(营业税、城建税、教育费附加)

　　②外资房地产开发企业扣“一税”(营业税)

　　③内资非房地产开发企业扣“三税一费” (营业税、印花税、城建税、教育费附加)

　　④外资非房地产开发企业扣“两税”(营业税、印花税)。转自环 球 网 校edu24ol.com

　　经典例题

　　房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是(　)。

　　A.营业税、印花税

　　B.房产税、城市维护建设税

　　C.营业税、城市维护建设税

　　D.印花税、城市维护建设税

　　【答案】C

　　5.财政部规定的其他扣除项目

　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

　　加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　　经典例题

　　某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行;该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为(　)。

　　A.1500万元　　B.2000万元

　　C.2500万元　　D.3000万元

　　【答案】D

　　【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”=10000×10%+10000×20%=3000(万元)

　　小结：

 　　(二)对于存量房地产转让，可扣除：

　　1.房屋及建筑物的评估价格。

　　旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

　　重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率

　　2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　3.转让环节缴纳的税金。

　　【经典例题】 2008年

　　某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(　)。

　　A.400万元　　 B.1485万元

　　C.1490万元　　D.200万元

　　【答案】B

　　【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：(1)房屋及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率=12000×70%=8400(万元);(2)取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及;(3)转让环节缴纳的税金=(10000-8000)×5%(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(万元)。增值额=转让收入-扣除项目金额=10000-8400-115=1485(万元)