2011年注册会计师考试《税法》预习讲义(66)

　　第八节　征收管理

　　一、纳税地点与申报时间：

　　纳税地点:房地产所在地

　　申报时间:纳税人签订房地产转让合同后7日内

　　二、房地产开发企业土地增值税清算

　　(一)土地增值税的清算条件

　　1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(3)直接转让土地使用权的。

　　2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(4)省税务机关规定的其他情况。

　　【例题·多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有(　)。

　　A.直接转让土地使用权的

　　B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的

　　D.取得销售(预售)许可证2年仍未销售完的

　　[答疑编号346080304]

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』D选项，取得销售(预售)许可证3年仍未销售完的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　(二)纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料及审核：

　　1.土地增值税清算表及其附表。

　　2.房地产开发项目清算说明。

　　3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

　　(4)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　(三)非直接销售和自用房地产的收入确定

　　1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

　　2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　(四)土地增值税的扣除项目

　　房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

　　(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

　　(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

　　(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　(4)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　【例题·单选题】清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是(　)。

　　A.建成后开发企业转为自用的

　　B.建成后开发企业用于出租的

　　C.建成后直接赠与其他企业的

　　D.建成后产权属于全体业主的

　　[答疑编号346080305]

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考核土地增值税的扣除项目。建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

　　(五)核定征收：5个条件

　　本章把握的要点：

　　1.征税范围

　　2.扣除项目

　　3.土地增值税应纳税额计算

　　4.房地产企业的清算